未取得商品房预售许可证明而与买受人签订的商品房预售合同，原则上应当认定为无效。但法律给了一个重要的补正机会：如果出卖人在买受人起诉之前取得了商品房预售许可证明，则该合同可以被认定为有效。这一规定的立法目的在于保护购房者利益、规范商品房预售市场秩序，同时给予开发商合理的纠正期限。
【法条原文】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的修正决定修正）第二条：
出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。
【法条术语】
商品房预售：房地产开发企业将在建设中的房屋预先出售给买受人，由买受人支付定金或房价款的行为。预售的核心特征在于合同签订时房屋尚未建成。
预售许可证明：由县级以上人民政府房产管理部门颁发的、允许房地产开发企业进行商品房预售的行政许可文件。取得预售许可证明是进行商品房预售的法定前置条件。
起诉前：指买受人向人民法院提起诉讼、人民法院立案受理之前的期间。补正的时间节点以"起诉前"为界，而非"开庭前""判决前"或其他时间点。这一时间节点的设定既给予了出卖人补正的机会，又避免出卖人在诉讼过程中通过事后补办许可来规避法律。
合同无效：合同自始不发生法律效力，对当事人不具有法律约束力。合同被确认无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失。
【关键词】
预售许可证明 合同无效 起诉前补正 预售合同
【涉及案由】
商品房预售合同纠纷
【深度理解】
本条确立了商品房预售领域的"无效认定+补正例外"规则，需要从以下几个层面深入理解。
第一，强制性规定的效力判断。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条的规定，取得商品房预售许可证明是进行商品房预售的法定条件之一，属于管理性强制性规定。出卖人未取得预售许可证明即进行预售，违反了法律的强制性规定，依据民法典第一百五十三条的规定，该民事法律行为无效。这是本条将此类合同认定为无效的实体法基础。
第二，补正规则的适用条件。并非所有无证预售的合同都能补正为有效，必须同时满足两个条件：一是出卖人在起诉前实际取得了预售许可证明；二是买受人尚未提起诉讼，或者虽然已准备起诉但法院尚未立案。如果买受人已经起诉且法院已立案，即便出卖人随后取得了预售许可证明，也不能使合同转为有效。这体现了"以起诉时点为界"的程序性规则。
第三，恶意抗辩的处理原则。实践中存在一种特殊情形：房地产开发企业故意不办理预售许可证，在与买受人签订合同后，又以自身未取得预售许可证为由主张合同无效，试图获取比合同有效时更大的利益。对于此类恶意抗辩行为，人民法院在司法实践中倾向于不予支持，其法理基础是诚实信用原则和禁止权利滥用原则。
第四，合同无效后的法律后果。预售合同被确认无效后，出卖人应当返还已收受的购房款及利息，买受人应当返还已占有的房屋（如有）。有过错的一方还应当赔偿对方因此所受到的损失。如果出卖人存在故意隐瞒未取得预售许可证明的事实，还可能涉及惩罚性赔偿责任。
【相关案例】
法院案例库入库编号2023-07-2-091-002：某房地产开发有限公司诉李某某确认合同无效纠纷案。裁判要旨：房地产开发企业违反诚实信用原则，能够办理商品房预售许可证而未办理，并以在起诉前未取得商品房预售许可证为由请求确认商品房预售合同无效，企图获取较合同有效时更大利益的，属于恶意抗辩，人民法院不予支持。
【司法解释】
暂未检索到关联司法解释。
【相关法律法规】
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条：
商品房预售，应当符合下列条件：
（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；
（二）持有建设工程规划许可证；
（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；
（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：
违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。
违背公序良俗的民事法律行为无效。
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