商品房的销售广告和宣传资料，一般情况下属于要约邀请，即开发商希望通过广告吸引购房者向其发出购房要约。但是，当开发商就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并且对合同的订立及房屋价格的确定产生了重大影响时，这些广告内容将被认定为要约。一旦构成要约，即使这些内容没有被写入正式的商品房买卖合同，也自动成为合同的组成部分，开发商若违反这些承诺，应当承担违约责任。
【法条原文】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的修正决定修正）第三条：
商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，构成要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。
【法条术语】
要约邀请：又称要约引诱，是希望他人向自己发出要约的表示。要约邀请本身不具有法律约束力，对方不能仅凭要约邀请的内容要求发出方承担合同义务。拍卖公告、招标公告、商业广告等通常属于要约邀请。
要约：希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当内容具体确定，并表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。要约一旦被对方承诺，合同即告成立，要约人必须受其内容约束。
具体确定：指广告或宣传的内容不是泛泛而谈的广告用语，而是明确、清晰、可验证的。例如，"小区内有5000平方米的中心花园、配备标准游泳池"属于具体确定，而"环境优美、生活便利"则属于抽象的宣传用语。
开发规划范围内：指商品房项目经批准的规划设计方案所涵盖的范围，包括房屋本身以及配套的基础设施和公共设施，如道路、绿化、学校、会所、停车场等。超出规划范围外的宣传内容，如承诺周边将建设地铁站、引进名校等，不适用本条规定。
重大影响：指广告内容对买受人决定是否购买或者以何种价格购买产生了实质性影响。判断是否存在"重大影响"，需要结合房屋的性质、价格水平、广告内容的重要程度以及一般购房者的合理预期等因素综合认定。
【关键词】
要约邀请 要约 广告宣传 具体确定 重大影响
【涉及案由】
商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷
【深度理解】
本条是商品房买卖领域关于广告宣传法律性质的专门规定，确立了"要约邀请为原则、要约为例外"的判断标准，需要从以下几个维度深入把握。
第一，一般原则：广告属于要约邀请。这是本条确立的默认规则。在法律原理上，商业广告通常面向不特定的社会公众，内容也往往较为抽象和夸张，不具备要约所要求的"内容具体确定"和"受约束的意思"，因此原则上认定为要约邀请。这意味着，如果开发商的广告仅仅是"尊享品质生活""都市核心地段"等宣传性、夸张性表述，购房者不能仅凭这些广告内容要求开发商承担合同责任。
第二，升级为要约的两个核心条件。广告内容要从要约邀请升级为要约，必须同时满足两个条件：一是说明和允诺"具体确定"，即内容足够明确、清晰，而非模糊的广告用语；二是对合同订立及价格确定有"重大影响"，即该内容实质性地影响了购房者的交易决策。这两个条件是并列关系，缺一不可。
第三，内容范围的限制："开发规划范围内"。值得注意的是，本条将可能构成要约的广告内容限定在"商品房开发规划范围内的房屋及相关设施"，即位于开发商自己开发的项目红线之内的设施和条件。对于项目红线之外的内容（如周边配套、未来规划等），即便广告表述具体明确，也难以根据本条认定为要约。这一限制具有重要的实践意义，它明确了开发商的允诺义务范围与其开发权限范围相一致。
第四，自动成为合同内容的法律效果。一旦广告内容被认定为要约，其法律效果十分显著：即使开发商的格式合同中写有"广告宣传不作为合同内容""以本合同为准"等排除性条款，该广告内容仍然自动成为合同的组成部分，开发商不得以未载入书面合同为由拒绝承担相应义务。这是对购房者权益的有力保护，也是对开发商虚假宣传行为的有效遏制。
【相关案例】
（1）法院案例库入库编号2023-07-2-091-006：武某某诉上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案。裁判要旨：商品房销售广告的性质在一般情况下属"要约邀请"，当广告内容同时满足"开发商开发规划范围内的房屋及相关设施""具体确定"及"对合同订立及价格确定有重大影响"的，视为"要约"，开发商违反该要约的，应认定为违约，需承担赔偿责任。
（2）法院案例库入库编号2023-07-2-091-007：傅某甲、傅某乙诉某某房地产公司房屋买卖合同纠纷案。裁判要旨：商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对商品房买卖合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力。出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同。
【司法解释】
暂未检索到关联司法解释。
【相关法律法规】
《中华人民共和国民法典》第四百七十二条：
要约是希望与他人订立合同的意思表示，该意思表示应当符合下列条件：
（一）内容具体确定；
（二）表明经受要约人承诺，要约人即受该意思表示约束。
《中华人民共和国民法典》第四百七十三条：
要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、招标公告、招股说明书、债券募集办法、基金招募说明书、商业广告和宣传、寄送的价目表等为要约邀请。
商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。
【特别声明】
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