购房者在认购商品房时向开发商支付的定金，其处理方式取决于商品房买卖合同最终未能订立的原因。如果是因为一方当事人的原因导致未能签订正式合同，则按照法律关于定金的规定处理——给付定金的一方违约的，无权要求返还定金；收受定金的一方违约的，应当双倍返还定金。如果是因不可归责于双方当事人的事由导致未能签订合同，开发商应当将定金原额返还给购房者。
【法条原文】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的修正决定修正）第四条：
出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。
【法条术语】
认购：买受人向出卖人表示购买意向并支付一定款项的行为，通常发生在正式签订商品房买卖合同之前。认购阶段的款项性质需要根据双方约定判断，可能构成定金、订金或预付款。
订购/预订：与认购性质类似，均为签订正式合同前的预备性交易行为，目的在于锁定购房意向和交易机会。三者在本条中属于并列的立法表述，法律效果相同。
定金：合同当事人约定的、为担保合同订立或履行而预先支付的一定数额的金钱。定金具有惩罚性质，其核心特征表现为"定金罚则"——支付方违约则丧失定金，收受方违约则双倍返还。
不可归责于当事人双方的事由：指合同未能订立的原因既不能归咎于出卖人，也不能归咎于买受人，而是由双方均无法预见、无法避免、无法控制的客观原因所致。例如，政府突然出台限购政策导致买受人丧失购房资格，或者交易的标的房屋因政府征收等原因无法继续交易。
定金罚则：指定金的核心法律效力规则，即给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
【关键词】
认购 订购 预订 定金 定金罚则 不可归责
【涉及案由】
商品房预约合同纠纷、商品房预售合同纠纷
【深度理解】
本条专门解决商品房买卖中认购阶段的定金处理问题，将认购定金定性为"立约定金"——即为担保正式合同订立而交付的定金，从以下三个维度构建了清晰的裁判规则。
第一，一方原因导致的处理——适用定金罚则。如果因出卖人的原因导致未能签订正式合同，例如出卖人将房屋另售他人、拒绝按照认购书的约定条件签订合同、或者在磋商中提出明显不合理的新条件等，买受人有权要求出卖人双倍返还定金。如果因买受人的原因导致未能签订，例如买受人反悔不买、无法按期支付首付款等，出卖人有权没收定金。这一规则与民法典第五百八十七条规定的定金罚则完全一致，体现了定金制度的惩罚性和担保性。
第二，双方均无过错的处理——定金原额返还。如果合同未能订立的原因是由双方均无法控制的外部因素造成的，例如政府出台新的房地产调控政策使买受人丧失购房资格、不可抗力导致项目无法继续开发、银行政策变化导致贷款无法获批等，此时不适用定金罚则，出卖人应将定金原额返还买受人。这一规则的正当性在于，定金罚则的适用以存在可归责的过错为前提，双方均无过错时，让出卖人继续保有定金缺乏法律依据。
第三，实践中的关键区分——主观原因还是客观原因。本条适用的核心难点在于如何区分"一方原因"与"不可归责于双方的事由"。实践中常见的争议场景是：买卖双方在磋商正式合同条款时无法达成一致，导致合同未能订立。此时需要判断，是某一方提出了不合理的要求（属于一方原因），还是双方均诚信磋商但因客观分歧无法达成一致（可能属于不可归责）。对此，应当依据民法典合同编通则解释第六十七条第二款确立的标准进行判断——如果一方拒绝订立合同或者在磋商中违背诚信原则，属于可归责于该方的原因；如果双方均已尽合理努力协商但仍无法达成一致，则可能属于不可归责于双方的情形。
第四，定金数额的法定上限。根据民法典第五百八十六条的规定，定金数额不得超过主合同标的额的百分之二十。在商品房买卖中，如果认购定金超过房屋总价的百分之二十，超过部分不产生定金的效力，不能适用定金罚则，而应按照预付款处理。
【相关案例】
暂未检索到直接适用本条的指导性案例或典型案例。
【司法解释】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（2023年12月5日起施行）第六十七条：
当事人交付留置金、担保金、保证金、订约金、押金或者订金等，但是没有约定定金性质，一方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的，人民法院不予支持。当事人约定了定金性质，但是未约定定金类型或者约定不明，一方主张为违约定金的，人民法院应予支持。
当事人约定以交付定金作为订立合同的担保，一方拒绝订立合同或者在磋商订立合同时违背诚信原则导致未能订立合同，对方主张适用民法典第五百八十七条规定的定金罚则的，人民法院应予支持。
当事人约定以交付定金作为合同成立或者生效条件，应当交付定金的一方未交付定金，但是合同主要义务已经履行完毕并为对方所接受的，人民法院应当认定合同在对方接受履行时已经成立或者生效。
当事人约定定金性质为解约定金，交付定金的一方主张以丧失定金为代价解除合同的，或者收受定金的一方主张以双倍返还定金为代价解除合同的，人民法院应予支持。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（2023年12月5日起施行）第六十八条：
双方当事人均具有致使不能实现合同目的的违约行为，其中一方请求适用定金罚则的，人民法院不予支持。当事人一方仅有轻微违约，对方具有致使不能实现合同目的的违约行为，轻微违约方主张适用定金罚则，对方以轻微违约方也构成违约为由抗辩的，人民法院对该抗辩不予支持。
当事人一方已经部分履行合同，对方接受并主张按照未履行部分所占比例适用定金罚则的，人民法院应予支持。对方主张按照合同整体适用定金罚则的，人民法院不予支持，但是部分未履行致使不能实现合同目的的除外。
因不可抗力致使合同不能履行，非违约方主张适用定金罚则的，人民法院不予支持。
【相关法律法规】
《中华人民共和国民法典》第五百八十六条：
当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。定金合同自实际交付定金时成立。
定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额。
《中华人民共和国民法典》第五百八十七条：
债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
《中华人民共和国民法典》第五百八十八条：
当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。
定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。
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