商品房预售合同未按照法律、行政法规的规定办理登记备案手续的，当事人不能仅以此为由请求确认合同无效。登记备案是一种行政管理手段，而非合同生效的法定条件。但是，如果当事人在合同中明确约定以办理登记备案手续作为合同生效的条件，则应当尊重当事人的约定——未办理登记备案的，合同按约定暂不生效。不过，如果一方当事人已经履行了主要义务（如买受人支付了购房款、出卖人交付了房屋），即使登记备案手续尚未办理，对方接受的，合同仍然发生效力。
【法条原文】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的修正决定修正）第六条：
当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。
当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。
【法条术语】
登记备案：房地产开发企业将商品房预售合同报送县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门进行登记存档的行政管理程序。根据城市房地产管理法第四十五条的规定，预售人应当将预售合同报有关部门登记备案。登记备案的目的在于行政机关对商品房预售活动实施监督管理，而非直接决定合同的民事效力。
合同生效条件：当事人约定的、合同发生法律效力的前提条件。在条件成就之前，合同虽已成立，但尚未生效，当事人不能依据合同主张履行请求权。
主要义务：合同法理论中将合同义务区分为主要义务和次要义务。在商品房预售合同中，出卖人的主要义务是交付符合约定条件的房屋并转移所有权，买受人的主要义务是支付购房款。次要义务如提供相关文件、协助办理手续等，不构成"主要义务"。
【关键词】
登记备案 合同生效条件 主要义务 合同无效
【涉及案由】
商品房预售合同纠纷
【深度理解】
本条以两款的体例，分别处理了"法定登记备案与合同效力的关系"和"约定登记备案与合同效力的关系"两个层面的问题，形成了商品房预售合同登记备案效力的完整裁判规则。
第一，法定登记备案不影响合同效力。本条第一款确立了商品房预售领域的一项重要规则：登记备案是行政管理要求，而非民事合同生效的法定条件。城市房地产管理法第四十五条规定预售人"应当"办理登记备案，这一"应当"属于管理性强制性规定，而非效力性强制性规定。根据民法典第一百五十三条的规定，违反管理性强制性规定的民事法律行为，并不因此无效。因此，当事人不能仅以未办理登记备案为由主张预售合同无效。这一规则的正当性在于：合同效力属于民事法律行为制度的核心内容，行政机关的备案管理不应成为否定当事人意思自治的理由，否则将严重损害交易安全和购房者的合法利益。
第二，约定登记备案作为生效条件从其约定。本条第二款前段体现了对当事人意思自治的尊重。如果买卖双方在合同中明确约定"本合同自办理登记备案手续之日起生效"，则登记备案转化为合同约定的生效条件。在条件成就（办理完毕登记备案）之前，合同虽已成立但未生效，当事人不能主张合同项下的履行请求权，但依据民法典第五百零二条第二款的规定，合同中关于履行报批等义务的条款仍然有效，当事人可以请求对方履行协助办理登记备案的义务。
第三，实际履行可以治愈形式瑕疵。本条第二款后段设置了一项重要的例外规则：即使当事人约定以登记备案为生效条件，但如果一方已经履行主要义务且对方接受，合同仍然发生效力。这一规则的正当性在于：当双方以实际行为表明其已经进入合同的实质履行阶段，再以登记备案未完成来否定合同效力，既不符合当事人的真实意愿，也违背了诚实信用原则。这与民法典第四百九十条第二款关于"一方已经履行主要义务，对方接受时，合同成立"的规定精神一脉相承。
【相关案例】
暂未检索到直接适用本条的指导性案例或典型案例。
【司法解释】
暂未检索到关联司法解释。
【相关法律法规】
《中华人民共和国民法典》第五百零二条：
依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
依照法律、行政法规的规定，合同应当办理批准等手续的，依照其规定。未办理批准等手续影响合同生效的，不影响合同中履行报批等义务条款以及相关条款的效力。应当办理申请批准等手续的当事人未履行义务的，对方可以请求其承担违反该义务的责任。
依照法律、行政法规的规定，合同的变更、转让、解除等情形应当办理批准等手续的，适用前款规定。
《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条第二款及第三款：
商品房预售人应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房产管理部门和土地管理部门登记备案。
商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。
《中华人民共和国民法典》第二百一十五条：
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
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