当出卖人（开发商）与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋实际交付给第三人使用，导致原买受人无法取得房屋的，原买受人有权请求人民法院确认出卖人与第三人之间订立的商品房买卖合同无效。这一条文的实质，是赋予被"一房二卖"侵害的买受人以确认他人合同无效的诉权，前提条件是证明出卖人与第三人之间存在恶意串通。
【法条原文】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的修正决定修正）第七条：
买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。
【法条术语】
恶意串通：出卖人与第三人在主观上存在共同的故意，明知其行为会损害在先买受人的合法权益，仍然相互配合、共同实施。恶意串通包含两个要素：一是主观上的"恶意"，即双方均知道或应当知道其行为会损害他人利益；二是客观上的"串通"，即双方存在意思联络和共同行为。
第三人：在本条语境下，指与出卖人另行签订商品房买卖合同的后续买受人。该第三人不同于一般意义上的善意第三人，而是与出卖人存在恶意串通关系的当事人。
一房二卖：出卖人就同一商品房先后与两个不同的买受人签订商品房买卖合同的行为。并非所有的一房二卖都构成本条所指的情形，只有出卖人与后续买受人存在恶意串通时才适用本条规定。
无法取得房屋：在先买受人因出卖人已将房屋实际交付给第三人使用，导致其无法通过合同履行实际获得房屋的占有和使用。这是买受人提起诉讼的必要前提条件，如果买受人虽然签订了合同但尚未进入履行阶段，或者房屋尚未交付给第三人，则不适用本条规定。
【关键词】
一房二卖 恶意串通 合同无效 第三人
【涉及案由】
商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、确认合同无效纠纷
【深度理解】
本条是对一房二卖情形中在先买受人特别救济的规定，需要从构成要件、适用条件和法律效果三个层面深入理解。
第一，构成要件：恶意串通的三要素。本条的适用以证明"恶意串通"为核心。根据民法典第一百五十四条的规定，行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。在商品房买卖语境下，恶意串通的认定需要综合考量以下因素：一是第三人是否知道或应当知道出卖人已经就该房屋与他人签订了买卖合同，如果第三人在签约时不知道在先合同的存在，则属于善意第三人，不构成恶意串通；二是房屋交易价格是否明显低于市场价，如果价格明显不合理，可以作为恶意串通的间接证据；三是出卖人与第三人之间是否存在关联关系或其他特殊关系，如果存在亲属关系、股权关联等，更容易被认定为恶意串通。
第二，适用条件：已交付使用且无法取得房屋。本条与一般的恶意串通条款的不同之处在于，它要求出卖人已经将房屋"交付使用"给第三人，导致在先买受人"无法取得房屋"。这意味着，如果房屋尚未实际交付给第三人，在先买受人可以通过要求出卖人继续履行合同来获得救济（如请求强制过户），无需依据本条主张第三人合同无效。本条的救济手段属于最后的救济途径，适用于出卖人已经将房屋实际交付给第三人、形成了事实上的占有状态的情形。
第三，法律效果：第三人合同被确认无效。一旦人民法院支持了在先买受人的请求，确认出卖人与第三人之间的合同无效，其法律效果是：第三人应当将房屋返还给出卖人，出卖人应当将房屋交付给在先买受人。同时，第三人可以依据合同无效的法律后果，要求出卖人返还购房款并赔偿损失。根据民法典第一百五十七条的规定，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还，有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失。
第四，与预告登记制度的关系。民法典第二百二十一条确立了不动产预告登记制度，买受人可以通过办理预告登记来防止出卖人一房二卖。预告登记后，未经预告登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。如果在先买受人已经办理了预告登记，则出卖人与第三人签订的合同即便不是恶意串通，也无法产生物权变动的效果，此时在先买受人的权利更有保障，无需依赖本条的恶意串通救济路径。
【相关案例】
暂未检索到直接适用本条的指导性案例或典型案例。
【司法解释】
暂未检索到关联司法解释。
【相关法律法规】
《中华人民共和国民法典》第一百五十四条：
行为人与相对人恶意串通，损害他人合法权益的民事法律行为无效。
《中华人民共和国民法典》第一百五十五条：
无效的或者被撤销的民事法律行为自始没有法律约束力。
《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：
民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。法律另有规定的，依照其规定。
《中华人民共和国民法典》第二百二十一条：
当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
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