在商品房买卖中，房屋毁损、灭失的风险以"交付使用"为分界线——交付使用前由出卖人（开发商）承担，交付使用后由买受人承担。但有一个重要的例外：如果出卖人已经书面通知买受人收房，而买受人无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面通知确定的交付使用之日起即转移给买受人承担。换言之，买受人不能通过拒绝收房来规避风险。
【法条原文】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的修正决定修正）第八条：
对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。
房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
【法条术语】
转移占有：占有的主体发生变更，即房屋的实际控制权从出卖人转移给买受人。占有的转移通常以"交钥匙"为标志，是判断交付使用的事实标准。
交付使用：出卖人将符合约定条件的房屋实际移交给买受人，使买受人得以占有、使用该房屋。在本解释中，"转移占有"被视为"交付使用"，除非当事人有不同约定。
毁损：房屋的物理形态受到损害但未完全消失，如墙体开裂、装修损坏、设备故障等。毁损后房屋仍然存在，但价值降低。
灭失：房屋在物理形态上完全消失，如因地震、火灾、爆炸等原因导致房屋不复存在。灭失是最极端的风险形态。
书面交房通知：出卖人以书面形式向买受人发出的、载明交房时间和地点的通知。书面形式包括纸质信函、电子邮件等能够有形地表现所载内容的形式。口头通知不能产生本条的"风险转移"效果。
无正当理由：买受人拒绝接收房屋缺乏合理依据。例如，房屋存在主体结构质量问题、不符合合同约定的交付条件等属于"正当理由"；而买受人因个人原因暂时不便收房、等待房价下跌等属于"无正当理由"。
【关键词】
转移占有 交付使用 风险转移 书面交房通知 拒绝接收
【涉及案由】
商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷
【深度理解】
本条确立了商品房买卖领域风险负担的基本规则，共两款，分别解决了"什么是交付使用"和"风险如何转移"两个核心问题，与民法典买卖合同章的风险负担规则高度衔接。
第一，"转移占有"等于"交付使用"。本条第一款明确了商品房买卖合同中"交付使用"的判断标准——对房屋的转移占有。在房地产交易实践中，"转移占有"通常以开发商向购房者交付房屋钥匙、购房者在房屋交接单上签名为标志。这一标准的优势在于客观明确，以事实控制状态的变更为判断依据，避免了争议。同时，本款允许当事人对"交付使用"的含义作出不同于"转移占有"的约定（如约定以竣工验收合格为交付条件），体现了对当事人意思自治的尊重。
第二，风险转移的基本原则：交付主义。本条第二款前段确立了"交付前由出卖人承担，交付后由买受人承担"的风险转移规则，与民法典第六百零四条规定的买卖合同风险负担原则完全一致。这一规则的正当性在于：谁实际控制标的物，就由谁承担风险——交付前房屋处于出卖人的控制之下，出卖人最有能力防范风险；交付后房屋处于买受人的控制之下，买受人最有能力防范风险。
第三，买受人拒绝接收的特殊规则。本条第二款后段规定了一项旨在防止买受人恶意规避风险的规则：如果出卖人已经书面通知交房，而买受人无正当理由拒绝接收，风险自书面通知确定的交付使用之日起转移给买受人。这一规则的法理基础是民法典第六百零八条的延伸适用——因买受人原因致使标的物不能交付的，风险自违反约定之日起由买受人承担。需要注意的是，适用此规则有两个要件：一是出卖人发出了书面交房通知，口头通知不行；二是买受人拒绝接收"无正当理由"，如果房屋存在质量问题等正当理由，买受人拒绝接收的，风险不因此转移。
第四，风险转移不影响出卖人的违约责任。本条仅解决风险负担问题，即房屋发生毁损、灭失时的经济损失由谁承担。这并不影响买受人依据合同追究出卖人的违约责任（如房屋质量存在问题、逾期交付等）。根据民法典第六百一十一条的规定，标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行义务不符合约定，买受人请求其承担违约责任的权利。风险负担与违约责任是两个相互独立的问题。
【相关案例】
暂未检索到直接适用本条的指导性案例或典型案例。
【司法解释】
暂未检索到关联司法解释。
【相关法律法规】
《中华人民共和国民法典》第六百零四条：
标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。
《中华人民共和国民法典》第六百零五条：
因买受人的原因致使标的物未按照约定的期限交付的，买受人应当自违反约定时起承担标的物毁损、灭失的风险。
《中华人民共和国民法典》第六百零八条：
出卖人按照约定或者依据本法第六百零三条第二款第二项的规定将标的物置于交付地点，买受人违反约定没有收取的，标的物毁损、灭失的风险自违反约定时起由买受人承担。
《中华人民共和国民法典》第六百一十一条：
标的物毁损、灭失的风险由买受人承担的，不影响因出卖人履行义务不符合约定，买受人请求其承担违约责任的权利。
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