房屋存在质量问题，买受人（购房人）的权利救济分两个层次：第一，如果质量问题已经严重到"严重影响正常居住使用"的程度，买受人有权请求解除合同并赔偿损失——这是买受人的终极救济手段；第二，如果质量问题尚未严重到影响正常居住的程度，在保修期内，出卖人应当承担修复责任，如果出卖人拒绝修复或者拖延修复，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失全部由出卖人承担。
【法条原文】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的修正决定修正）第十条：
因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。
交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。
【法条术语】
严重影响正常居住使用：房屋质量问题已经达到使买受人无法正常安全地居住使用房屋的程度，是赋予买受人合同解除权的质量门槛。判断标准需要综合考虑质量问题的性质、严重程度、对居住安全和日常生活的影响等因素。例如，房屋长期严重渗漏导致室内潮湿发霉、供电系统存在安全隐患、室内空气质量严重超标等，可能构成"严重影响正常居住使用"。而一般性的墙面细微裂缝、门窗轻微变形等，通常不达到此标准。
保修期：出卖人（开发商）对房屋质量承担保修责任的期限。根据建设工程质量管理条例第四十条及《商品房住宅质量保证书》的规定，不同部分的保修期限有所不同：地基基础和主体结构为合理使用年限，屋面防水为5年，墙面及厨卫防渗漏为5年，供热供冷系统为2个采暖期或供冷期，电气管道和给排水管道为2年，装修工程为2年。保修期自房屋交付之日起计算。
修复责任：出卖人对存在质量问题的房屋进行修理、更换、重作，使其达到约定或法定质量标准的义务。修复责任是出卖人的法定义务和合同义务，买受人无需事先催告，出卖人即应主动承担。
合理期限：买受人通知出卖人质量瑕疵后，给予出卖人进行修复的适当期间。合理期限的长短应根据质量问题的性质、修复的难易程度等具体情况判断，没有统一的法定天数。
自行或委托他人修复：买受人在出卖人拒绝或拖延修复的情况下，采取的自我救济措施。买受人可以自行修复（如自行购买材料并施工），也可以委托第三方专业机构进行修复。自行修复产生的费用由出卖人承担，属于代位履行后的费用求偿。
【关键词】
质量问题 严重影响居住 保修期 修复责任 自行修复
【涉及案由】
商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷
【深度理解】
本条构建了商品房质量问题的双层救济体系，第一款规定严重质量问题的合同解除权，第二款规定一般质量问题的修复请求权，两者共同构成对买受人权益的全面保护。
第一，严重质量问题：解除合同的权利。本条第一款规定了买受人在面对"严重影响正常居住使用"的质量问题时，可以行使合同解除权。这一权利的核心在于"严重影响正常居住使用"的判断——这是区别于一般质量瑕疵的关键门槛。在司法实践中，法院通常从以下维度综合判断：一是质量问题是否涉及居住安全（如结构安全隐患、电气安全隐患）；二是质量问题是否导致房屋主要使用功能丧失（如无法供水供电、严重渗漏导致无法居住）；三是修复的难度和成本是否过高（如需大规模拆除重建）。如果质量问题的严重性达到了这些标准之一，买受人即有权解除合同并获得赔偿。
第二，一般质量问题：修复请求权的行使。本条第二款规定了一般质量问题的修复规则，分为三个步骤。第一步是出卖人的主动修复义务——在保修期内，出卖人应当对房屋存在的质量问题进行修复，这是出卖人的法定义务。第二步是买受人的催告和等待——买受人通知出卖人质量瑕疵后，应给出卖人一个合理的修复期限。第三步是买受人的自行修复权——如果出卖人明确拒绝修复，或者虽未明确拒绝但在合理期限内拖延不修，买受人有权自行修复或委托第三方修复，修复费用和修复期间造成的其他损失（如因无法正常居住而产生的租房费用）全部由出卖人承担。
第三，"严重影响正常居住使用"与"主体结构质量不合格"的区别。本条第一款与第九条在适用上有明显区别。第九条针对的是房屋的"主体结构质量不合格"，属于最严重的质量问题，买受人无需证明是否"影响居住"即可解除合同。而本条第一款针对的是非主体结构但严重程度达到"影响正常居住使用"的质量问题，如严重的渗漏、墙体大面积开裂、管道系统故障、室内环境不达标等。二者形成了"主体结构不合格（当然解除）"和"严重影响居住（得以解除）"的双层递进结构。
第四，民法典相关制度的衔接。民法典第六百一十七条规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以请求承担违约责任。民法典第五百八十二条进一步列举了违约责任的承担方式，包括修理、重做、更换、退货、减少价款或报酬等。本条将民法典的上述规定具体化应用于商品房买卖的场景，明确了不同严重程度的质量问题对应不同的救济路径，使买受人的维权有了清晰的操作指引。
【相关案例】
暂未检索到直接适用本条的指导性案例或典型案例。
【司法解释】
暂未检索到关联司法解释。
【相关法律法规】
《中华人民共和国民法典》第六百一十七条：
出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百八十二条：
履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
《中华人民共和国民法典》第五百八十三条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。
《建设工程质量管理条例》（2000年1月30日起施行，国务院令第279号）第四十条：
在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：
（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；
（三）供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；
（四）电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。
其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。
建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
【特别声明】
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