当事人在商品房买卖合同中约定了违约金，如果约定的违约金过高，违约方可以请求法院予以适当减少，减少的参照标准是违约金超过实际损失百分之三十的部分；如果约定的违约金低于实际造成的损失，守约方可以请求法院予以增加，增加的幅度以实际损失为上限。简言之，违约金以填补损失为原则、惩罚为辅，超过损失百分之三十即属"过高"，低于损失则可以补足至损失额。
【法条原文】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的修正决定修正）第十二条：
当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。
【法条术语】
违约金：合同当事人预先约定的、在一方违约时向对方支付的一定数额的金钱。违约金兼具补偿性和惩罚性双重功能，但以补偿性为原则。民法典第五百八十五条第一款规定，当事人可以约定违约金，也可以约定损失赔偿额的计算方法。
过高：违约金数额超过实际损失的程度过于悬殊。本解释以"超过造成损失的百分之三十"作为"过高"的量化判断标准。例如，如果实际损失为100万元，违约金约定为150万元，则超出部分为50万元，占损失的百分之五十，超过百分之三十的标准，违约方可以请求适当减少。
损失：因一方违约给对方造成的实际损害，包括实际损失（直接损失）和可得利益损失（间接损失）。损失的认定需要由主张方举证。在商品房买卖中，出卖人逾期交付的损失通常包括买受人另行租房的租金支出；买受人逾期付款的损失通常包括出卖人的资金占用利息损失。
30%标准：判断违约金是否"过高"的量化参照线。注意，该标准并非机械的计算公式——超过30%并非必然被减少至130%，法院还需综合考虑合同的履行情况、当事人的过错程度、预期利益等因素，在130%的基准线上进行适当调整。
【关键词】
违约金过高 违约金过低 损失 30%标准 适当减少
【涉及案由】
商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷
【深度理解】
本条是商品房买卖领域违约金调整的具体规则，将民法典第五百八十五条第二款的抽象规定量化为可操作的标准。
第一，违约金"过高"的量化标准：30%。本条将民法典中"过分高于造成的损失"的判断标准量化为"超过造成的损失30%"。这一量化标准源于最高人民法院关于适用合同法若干问题的解释（二）第二十九条，现已被民法典合同编通则解释所承继和更新。举例说明：如果买受人因出卖人逾期交付造成的实际损失（如租房费用）为10万元，而合同约定的逾期交付违约金为15万元，则违约金超过损失50%，超过30%的基准线，出卖人可以请求法院将违约金减少至不超过13万元（损失的130%）。
第二，违约金"过低"的补足规则。如果约定的违约金低于实际损失，守约方可以请求法院将违约金增加至实际损失额。例如，如果买受人因出卖人违约造成的实际损失为20万元，而合同约定的违约金仅为5万元，买受人可以请求法院将违约金增加至20万元。这一规则体现了违约金的填补功能——违约金不应成为违约方逃避足额赔偿的工具。
第三，损失的举证责任。无论是主张违约金过高要求减少，还是主张违约金过低要求增加，主张方都负有举证责任。违约方主张减少的，需要证明实际损失远低于约定的违约金数额；守约方主张增加的，需要证明实际损失高于约定的违约金数额。在司法实践中，损失的证明往往是违约金调整案件的争议焦点。
第四，与民法典的衔接关系。民法典第五百八十五条第二款规定，约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。本条将民法典中的"过分高于"具体化为"超过30%"，为商品房买卖领域的违约金调整提供了明确的裁判尺度。
【相关案例】
暂未检索到直接适用本条的指导性案例或典型案例。
【司法解释】
暂未检索到关联司法解释。
【相关法律法规】
《中华人民共和国民法典》第五百八十五条：
当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民法典》第五百八十四条：
当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。
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