商品房包销合同，是指出卖人（开发商）与包销人约定，由包销人以出卖人的名义对外销售房屋，包销期满后，未售出的房屋由包销人按照合同约定的包销价格自己购买的合同。包销的核心特征是"保底销售"——包销人承担了未售出房屋的购买义务，以此换取独家销售权和销售差价收益。当事人对未售出房屋的处理方式另有约定的，从其约定。
【法条原文】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的修正决定修正）第十六条：
出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。
【法条术语】
包销：一种特殊的商品房销售模式，包销人在一定期限内独家代理销售出卖人的全部或部分房屋，并在包销期满后对未售出的房屋承担购买义务。包销不同于一般委托代理或代销，包销人承担了未售出房屋的市场风险。
包销人：接受出卖人委托，以出卖人名义对外销售商品房并承担未售出房屋购买义务的主体。包销人通常是具有房地产经纪资质的企业，也可以是其他具有合法经营资格的主体。
包销价格：包销合同中约定的、包销人购买未售出房屋的对价。包销价格通常低于市场价格，这是包销人承担市场风险的商业对价。包销价格一般在签订包销合同时确定，每套房屋的包销价格可能与市场销售价格不同。
包销期满：包销合同约定的包销期间届满。在包销期内，包销人享有独家销售权，出卖人不得自行销售包销范围内的房屋，也不得再将该房屋交由其他包销人销售。
【关键词】
包销 包销人 保底销售 包销价格
【涉及案由】
商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷
【深度理解】
本条是对商品房包销合同的定义性规定，确立了一种特殊的商品房销售商业模式，需要理解包销的本质及其与相关概念的区别。
第一，包销的核心特征：保底销售。包销最本质的特点是包销期满后，包销人必须按约定的包销价格购买未售出的房屋。这意味着包销人实际承担了房屋的市场销售风险——如果房屋畅销，包销人可以赚取市场售价与包销价格之间的差价收益；如果房屋滞销，包销人则须自掏腰包将剩余房屋购入。这种风险与收益并存的商业安排，是包销区别于一般委托代理销售的核心所在。
第二，包销与行纪、居间的区别。包销合同与行纪合同均以"以自己名义"或"以委托人名义"从事商业活动，但关键区别在于：包销人须对未售出房屋承担购买义务（保底责任），而行纪人和居间人对委托事务的成败不承担市场风险。包销更像是一种"附条件的买卖"——如果在包销期内房屋被第三方买走，包销人获得差价收益；如果在包销期内未售出，包销人自己成为买受人。
第三，包销人以出卖人的名义销售。本条明确包销人对外销售房屋时以"出卖人的名义"进行，这意味着商品房买卖合同的直接当事人仍然是出卖人（开发商）和购房者，包销人只是出卖人的代理人或受托人。购房者与开发商之间成立商品房买卖合同关系，包销人与购房者之间主要是服务关系。
第四，"另有约定"的灵活性。本条以"但当事人另有约定的除外"收尾，体现了对当事人意思自治的尊重。当事人可以约定不同于本条的包销模式，例如约定包销期满未售出的房屋由出卖人自行收回而非由包销人购入，或者约定由包销人以自己的名义直接与购房者签订合同。只要有明确约定，当事人的约定优先于本条的默认规则。
【相关案例】
暂未检索到直接适用本条的指导性案例或典型案例。
【司法解释】
暂未检索到关联司法解释。
【相关法律法规】
《中华人民共和国民法典》第九百一十九条：
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。
《中华人民共和国民法典》第九百二十八条：
受托人完成委托事务的，委托人应当按照约定向其支付报酬。
因不可归责于受托人的事由，委托合同解除或者委托事务不能完成的，委托人应当向受托人支付相应的报酬。当事人另有约定的，按照其约定。
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