当购房者因商品房买卖合同纠纷起诉开发商时，人民法院应当通知包销人参加诉讼。至于出卖人、包销人和买受人三方在诉讼中各自处于什么地位（原告、被告、第三人），应当根据三方在包销合同和买卖合同中约定的权利义务内容来确定。当事人的约定是确定各方诉讼地位的依据。
【法条原文】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的修正决定修正）第十八条：
对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。
【法条术语】
通知包销人参加诉讼：人民法院依职权通知包销人作为诉讼参与人加入已经开始的诉讼程序，是法院的法定职责而非可自由裁量的事项。通知的方式通常为发送参加诉讼通知书，告知包销人诉讼的基本情况和其权利义务。
诉讼地位：当事人在民事诉讼中的法律身份，包括原告、被告、第三人等。诉讼地位决定了当事人在诉讼中的权利义务，如举证责任、上诉权、申请执行权等。
第三人：对当事人双方的诉讼标的有独立请求权，或者虽然没有独立请求权但案件处理结果与其有法律上利害关系的诉讼参与人。包销人通常以无独立请求权第三人的身份参加诉讼。
【关键词】
包销人 诉讼参加 诉讼地位 三方关系
【涉及案由】
商品房预售合同纠纷、商品房销售合同纠纷、商品房委托代理销售合同纠纷
【深度理解】
本条解决了包销模式下商品房买卖合同纠纷的诉讼程序问题，从前段和后段两个维度构建了包销人的诉讼参加制度。
第一，必须通知包销人参加诉讼——法院的义务。本条前段将通知包销人参加诉讼规定为人民法院必须履行的程序性义务（"应当通知"而非"可以通知"）。这是因为，在包销模式下，商品房买卖合同的纠纷必然涉及到包销人的利益——包销人对销售收益享有直接的经济利益，对销售过程中的履约情况（如是否符合包销合同的约定）也最为了解。如果不通知包销人参加诉讼，可能导致案件事实无法全面查清，包销人的合法利益也可能因诉讼结果而受到不利影响。
第二，诉讼地位的确定：以合同约定为依据。本条后段规定，三方在诉讼中的地位应当根据其权利义务的约定来确定。具体而言，需要区分以下几种情况：
第一种情况：包销人以出卖人的名义销售。此时，商品房买卖合同的当事人是出卖人和买受人，包销人是出卖人的代理人，诉讼中原被告为买受人和出卖人，包销人通常列为无独立请求权的第三人。如果买受人主张的诉讼请求涉及包销人的过错（如包销人在销售过程中存在欺诈），包销人可能被追加为共同被告。
第二种情况：包销人以自己的名义与买受人签订合同。如果三方约定包销人可以直接与买受人签约，则包销人是买卖合同的当事人，买受人起诉时可以将包销人列为被告。此时出卖人的诉讼地位根据其与包销人的约定及案件的具体情况确定。
第三种情况：当事人有明确约定的，按约定确定。这是本条的兜底规则——只要三方对各自的权利义务和诉讼地位有明确约定，法院即应按照约定的内容来确定各方在诉讼中的角色。这体现了对当事人意思自治的充分尊重。
第三，不通知包销人的法律后果。如果一审法院未通知包销人参加诉讼，属于程序违法，包销人可以据此提出上诉或申请再审。二审法院发现一审遗漏了应当参加诉讼的包销人的，可以根据当事人自愿的原则进行调解，调解不成的，发回重审。
【相关案例】
暂未检索到直接适用本条的指导性案例或典型案例。
【司法解释】
暂未检索到关联司法解释。
【相关法律法规】
《中华人民共和国民事诉讼法》第五十九条：
对当事人双方的诉讼标的，第三人认为有独立请求权的，有权提起诉讼。
对当事人双方的诉讼标的，第三人虽然没有独立请求权，但案件处理结果同他有法律上的利害关系的，可以申请参加诉讼，或者由人民法院通知他参加诉讼。人民法院判决承担民事责任的第三人，有当事人的诉讼权利义务。
【特别声明】
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