当买受人未按照贷款合同约定偿还贷款，且尚未与银行办理不动产抵押登记手续时，银行起诉买受人并请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，人民法院应当通知出卖人（开发商）参加诉讼。如果银行同时起诉出卖人，而出卖人又为贷款合同提供了保证担保的，应当将出卖人列为共同被告。
【法条原文】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的修正决定修正）第二十二条：
买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理不动产抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。
【法条术语】
未办理不动产抵押登记：买受人与银行虽然签订了抵押合同，但尚未到不动产登记机构完成抵押权登记。根据民法典第二百零九条的规定，不动产抵押权自登记时设立。在抵押登记完成之前，银行对房屋的抵押权尚未有效成立，银行对房屋没有优先受偿的权利。
请求处分合同权利：银行作为贷款合同的债权人，请求法院对买受人在商品房买卖合同项下的权利（主要是请求出卖人交付房屋并转移所有权的权利）进行处分，以清偿买受人所欠贷款。这是一种债权执行方式——银行不能直接对房屋主张抵押权（因为抵押权尚未设立），但可以通过请求处分买受人的合同权利来实现债权。
通知出卖人参加诉讼：人民法院应当依职权通知开发商加入诉讼程序。出卖人参加诉讼的目的是说明买受人在买卖合同中的地位（是否已付清房款、是否可以请求交付房屋等），以便法院确定买受人的合同权利是否可以处分。
提供保证：出卖人在买受人与银行之间的贷款合同中作为保证人签字，承诺对买受人的还款义务承担保证责任。在商品房买卖实践中，开发商通常在与银行合作的按揭项目中为购房者提供阶段性保证——在抵押权设立之前，由开发商为购房者的贷款提供保证担保。
共同被告：出卖人与买受人在同一诉讼中并列为被告，共同对银行的诉讼请求进行应诉。
【关键词】
断供 未办抵押 合同权利处分 通知出卖人 共同被告
【涉及案由】
金融借款合同纠纷、商品房预售合同纠纷
【深度理解】
本条是处理"购房断供"早期阶段（抵押权尚未设立）的诉讼程序规则，针对的是商品房按揭贷款中一种典型的阶段性状态——买受人已取得贷款、开始还款但尚未办理抵押登记的时期。
第一，适用场景：抵押权设立的"空窗期"。在商品房按揭贷款的交易流程中，买受人收房后到取得不动产权属证书并完成抵押登记之间，存在一个时间差——银行已经发放了贷款，买受人已经占有了房屋，但抵押权尚未通过登记而有效设立。这一"空窗期"是银行风险最大的阶段，因为银行既不能对房屋主张抵押权，又面临买受人断供的风险。本条正是为这一阶段银行的救济提供了程序规范。
第二，出卖人参加诉讼的必要性。在抵押权设立之前，银行需要处分买受人的合同权利来实现债权，而合同权利的处分必然涉及出卖人的立场——出卖人是否认可买受人已经履行了付款义务？出卖人是否愿意配合办理相关手续？这些问题的答案直接影响银行能否成功处分买受人的合同权利。因此，法律规定法院应当通知出卖人参加诉讼，确保事实的全面查明。
第三，出卖人列为共同被告的条件。并非所有情况下出卖人都被列为被告。只有在两个条件同时满足时，出卖人才能被列为共同被告：一是银行同时起诉了出卖人（银行将出卖人作为被告列入诉状）；二是出卖人为贷款合同提供了保证担保。如果出卖人没有提供保证，即使银行起诉出卖人，出卖人也不能被列为共同被告，而应根据案件具体情况确定其诉讼地位。
第四，与第二十三条的关系。第二十二条与第二十三条分别规定了抵押权设立前和设立后两种不同状态下的诉讼规则。第二十二条适用于抵押权尚未设立的情况——此时银行的救济途径是处分买受人的合同权利，出卖人可能需要参加诉讼甚至列为共同被告。第二十三条适用于抵押权已经设立的情况——此时银行可以直接行使抵押权（就抵押房屋优先受偿），一般无需追加出卖人为当事人。两条共同构成了按揭贷款全生命周期的诉讼规则。
【相关案例】
暂未检索到直接适用本条的指导性案例或典型案例。
【司法解释】
暂未检索到关联司法解释。
【相关法律法规】
《中华人民共和国民法典》第二百零九条：
不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。
《中华人民共和国民法典》第四百零二条：
以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民法典》第六百八十一条：
保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。
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