当买受人未按照贷款合同约定偿还贷款，但已经取得了不动产权属证书并与银行办理了不动产抵押登记手续的，银行（抵押权人）可以直接请求买受人偿还贷款，或者请求就抵押的房屋优先受偿。此时，一般不需要将出卖人（开发商）追加为当事人，因为银行的抵押权已经通过登记有效设立，银行可以直接对房屋行使抵押权来实现债权。但有一个例外：如果出卖人为贷款合同提供了保证担保，仍然应当追加出卖人为当事人。
【法条原文】
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2003年3月24日最高人民法院审判委员会第1267次会议通过，根据2020年12月23日最高人民法院审判委员会第1823次会议通过的修正决定修正）第二十三条：
买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得不动产权属证书并与担保权人办理了不动产抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。
【法条术语】
取得不动产权属证书：买受人已经完成了不动产登记，取得了国土资源主管部门颁发的不动产权属证书，正式获得了房屋所有权。这是办理抵押登记的前提条件。
办理不动产抵押登记：银行与买受人共同到不动产登记机构完成了抵押权设立登记，银行的抵押权依法成立并生效。抵押权登记后，银行成为登记的抵押权人，对房屋享有优先受偿权。
就抵押房屋优先受偿：银行行使抵押权时，对房屋的拍卖、变卖所得价款优先于其他普通债权人获得清偿的权利。这是抵押权最核心的法律效力——担保权人（银行）在债务人（买受人）的财产中享有优先于一般债权人的受偿地位。
不应当追加出卖人为当事人：法院不应主动将开发商列为诉讼的当事人。因为抵押登记完成后，银行与买受人之间的担保关系已经完全建立，出卖人与贷款之间的关系已经结束（除非出卖人是保证人），出卖人对买受人断供的纠纷没有法律上的利害关系。
提供保证的除外：即便抵押登记已经完成，如果出卖人在贷款合同中提供了保证担保，银行仍然可以起诉出卖人作为共同被告。此时出卖人作为保证人，与买受人一起对银行的贷款债权承担连带责任（如果约定的是一般保证，出卖人享有先诉抗辩权）。
【关键词】
抵押权实现 优先受偿 不追加出卖人 提供保证
【涉及案由】
金融借款合同纠纷
【深度理解】
本条与第二十二条前后衔接，共同构成了按揭贷款断供纠纷的诉讼规则体系，本条处理的是抵押登记完成后的情形。
第一，抵押权设立后的"干净"法律关系。在抵押登记完成后，商品房买卖交易链条中的三个主体形成了相对清晰的法律关系：买受人与出卖人之间的买卖关系已经履行完毕（房屋已经交付并过户），买受人与银行之间的贷款关系和抵押关系独立存在。此时买受人断供，属于纯粹的金融借款合同纠纷，与出卖人（开发商）已经没有直接的法律关系。因此，银行可以直接起诉买受人以实现抵押权，无需将出卖人拖入诉讼。
第二，抵押权实现的两种途径。银行作为抵押权人，在买受人断供时可以采取两种方式实现债权：一是直接起诉请求买受人偿还贷款本息（请求履行债务），二是请求就抵押的房屋拍卖或变卖并优先受偿（请求实现抵押权）。在司法实践中，银行通常同时提出这两项请求——请求判令买受人偿还贷款本息，同时请求确认银行对抵押房屋享有优先受偿权。法院判决后，如果买受人未主动履行，银行可以申请法院强制执行，拍卖抵押房屋以实现债权。
第三，"不应当追加"的含义。"不应当追加出卖人为当事人"是一种强制性规定，意味着法院不得依职权主动通知开发商参加诉讼。这一规定的正当性在于：在抵押登记完成后，买受人断供的法律后果由买受人自行承担，与出卖人无关，将出卖人卷入诉讼既无必要，也会给出卖人增加不应有的讼累。但这一规定不禁止银行主动起诉出卖人（如果银行认为有必要），也不禁止出卖人主动申请参加诉讼。
第四，出卖人提供保证的例外。本条"但书"保留了出卖人作为保证人时的诉讼参与权。在实践中的商品房按揭模式中，开发商的保证通常属于"阶段性保证"——保证期间从银行放贷之日起至抵押权有效设立之日止。抵押权登记完成后，开发商的保证期间通常已经届满。因此，本条"提供保证的除外"在实践中适用的情况相对有限，但为银行在保证期间尚未届满时的救济保留了程序空间。
【相关案例】
暂未检索到直接适用本条的指导性案例或典型案例。
【司法解释】
暂未检索到关联司法解释。
【相关法律法规】
《中华人民共和国民法典》第四百零二条：
以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
《中华人民共和国民法典》第四百一十条：
债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销该协议。
抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。
抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
《中华人民共和国民法典》第六百八十一条：
保证合同是为保障债权的实现，保证人和债权人约定，当债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的情形时，保证人履行债务或者承担责任的合同。
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