你租得好好的，突然发现房子早就被抵押给银行、甚至被法院查封了。这时候租约还保不保得住？关键看“先后”。
【法条原文】
《民法典》第七百二十五条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号，2021年1月1日施行，现行有效）第二十条：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但有下列情形除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
【深度理解】
1. 先租后押/先租后封：租约在先且你已入住，买卖不破租赁保护你，抵押权实现或查封拍卖都不影响你住到租期届满。
2. 先押/先封后租：房子在出租“之前”就设了抵押或被查封，你的租约不能对抗抵押权人/查封债权人，房子被处置时你可能被要求搬离，但可向出租人索赔。
3. 实务中，法院拍卖公告会标注“有无租赁”。竞买人受让后是否受租约约束，取决于租赁与抵押/查封的先后。
4. 避坑要点：签约前到不动产登记中心查房屋抵押、查封状态；合同加“出租人保证无在先权利瑕疵”条款；发现查封及时固定证据、主张权利。
【相关案例】（类型化裁判情形）
情形一：租客签约入住后才知房屋早已抵押，后银行实现抵押权拍卖。因抵押早于租赁，法院判买卖破租赁，租客搬离并向原房东索赔。
情形二：租客先签约入住，之后房东才将房屋抵押借款。抵押权人拍卖时，法院认定租赁在先，买受人须继续履行租约。
情形三：租客签约前房屋已被查封，租客未尽查询义务。查封债权人要求交还，法院支持，租客向出租人主张违约赔偿。
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