买家收房后发现房屋漏水，而卖家在卖房时明明知道却刻意隐瞒，这种情况下卖家是要承担责任的。房屋漏水属于影响正常居住使用的重大质量问题，卖家作为对房屋状况最为了解的一方，对房屋的隐蔽瑕疵负有如实告知义务；故意隐瞒相当于欺诈或违约，买家可以依据合同约定和法律规定，要求卖家承担修复费用、赔偿相应损失，情节严重的甚至可以主张解除合同、退房退款。但前提是买家要证明"漏水问题在交房前就已存在"且"卖家知情并隐瞒"，这恰恰是此类纠纷中最容易扯皮的地方，证据至关重要。
从法律依据看，《中华人民共和国民法典》第五百条规定，当事人在订立合同过程中故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况，造成对方损失的，应当承担赔偿责任，这属于缔约过失责任。第六百一十五条规定，出卖人应当按照约定的质量要求交付标的物，出卖人提供有关标的物质量说明的，交付的标的物应当符合该说明的质量要求；第六百一十七条进一步规定，出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任，包括修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬、赔偿损失等。第五百七十七条则明确了违约方应承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。此外，如果卖家在交易时曾口头或书面承诺"房屋无渗漏""已翻新完好"，而实际存在漏水，买方可主张其违反质量瑕疵担保义务。若卖家隐瞒的是结构性的严重质量问题，构成欺诈的，买家还可依据相关法律规定在知道或应当知道撤销事由之日起一年内请求撤销合同。关于欺诈赔偿，《中华人民共和国消费者权益保护法》虽主要适用经营者与消费者之间，但二手房个人买卖一般不直接适用该法三倍赔偿，更多依据民法典的违约责任与缔约过失责任处理。
实务中要区分漏水的原因和发现时间。第一类，交房前已存在、卖家明知却隐瞒，比如楼上管道老化渗水、外墙防水失效、卫生间沉箱漏水，卖家在居住期间早已知晓，这种情况卖家担责最无争议。第二类，交房后才出现的新漏水，比如买家装修破坏防水层、使用不当造成，通常由买家自行负责。第三类，属于房屋自然老化或开发商原始质量缺陷，若房屋仍在保修期内可找开发商，已过保修期且非卖家隐瞒的，一般风险由买家承担。第四类，漏水源于相邻方（楼上邻居管道破裂），应找相邻方承担侵权责任，而非卖家。因此，案件胜负的核心往往在于"交房前是否已存在"以及"卖家是否知情"。
给买家的操作建议：一是在看房和签约阶段主动询问房屋是否漏水和渗水，并尽量将"卖方承诺房屋无渗漏、无重大质量瑕疵"写进合同，同时约定若交付后发现交房前已有的隐蔽漏水，由卖方承担维修及赔偿责任，并保留追偿权。二是收房时务必仔细查验，最好选择在雨天或雨后看房，重点检查天花板、墙角、窗框、卫生间、厨房、阳台等易渗漏部位，拍照录像留证。三是发现漏水后第一时间固定证据，连续拍摄漏水位置、水渍、霉斑、受损财物，保留维修报价单、施工记录、支付凭证，并尽可能调取交房前邻居或物业的证言、聊天记录中卖家曾承认漏水的表述。四是先与卖家协商维修或补偿，协商不成可委托鉴定机构对漏水原因和形成时间进行鉴定，鉴定意见是诉讼中非常关键的证据。五是起诉时可根据情况选择主张修复费用与财产损失赔偿，或在水渍严重影响居住、卖家欺诈情形下主张减价、解除合同，并注意相关诉讼时效为三年，自知道权利受损之日起算。
再补充几个实务要点。其一，关于"知情并隐瞒"的举证责任。买家主张卖家隐瞒，需证明卖家"明知"且"未披露"。证明卖家明知相对容易，例如漏水痕迹明显、邻居知晓、物业留有维修记录、卖家曾自行维修；证明"未披露"则看合同有无质量询问与告知条款、看房时有无提示。若买家看房时未主动询问、合同也未约定质量瑕疵担保，卖家对不明显隐蔽瑕疵的披露义务边界会存在争议，所以买家主动询问并写进合同最为关键。
其二，维修责任与费用承担的顺序。交房后发现漏水，先判断成因：属开发商保修范围的找开发商；属前业主使用不当隐瞒的找卖家；属公共设施（如公共管道）的动用维修资金或由物业协调；属相邻方原因的找相邻方侵权索赔。不同成因对应不同追偿对象，买家不要一概找卖家。
其三，鉴定时机的选择。若双方对漏水成因、形成时间争议大，单方维修后可能破坏现场、导致无法鉴定，建议先在诉讼或专业机构见证下固定现状、委托鉴定，再维修，避免"修好了却说不清是谁的责"。
其四，损失范围。可主张的包括：修复漏水本身的费用、因漏水毁损的装修与家具家电价值、合理的临时安置或租金损失（若无法正常居住）、鉴定与评估费用。精神损害一般不支持，除非漏水造成特别严重后果。
其五，诉讼时效为三年，自发现或应当发现权利受损且知道义务人之日起算，发现漏水应尽早主张，避免时效经过而丧失胜诉权。
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