2020年12月30日，深圳市第六届人民代表大会常务委员会第四十六次会议通过《深圳经济特区城市更新条例》（以下简称《条例》），自2021年3月1日起施行。这是全国首部城市更新地方性法规，标志着深圳城市更新从政策治理正式上升为特区法规治理。围绕《条例》，深圳市陆续出台《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508号）、《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（2022年修正，深圳市人民政府令第342号）等配套文件，形成了"条例+配套文件"的制度体系。本文按文件原文、深度理解、实务案例三个模块展开，重点解答城市更新项目中物业权利人最关心的搬迁补偿标准、未签约房屋如何征收、历史违建权利人如何核实三大问题，可与本站"房屋征收与补偿""土地整备"等栏目配合检索。
【文件原文（关键条款摘录）】
《深圳经济特区城市更新条例》（2020年12月30日通过，2021年3月1日起施行）
第二十八条 拆除重建类城市更新单元规划经批准后，市场主体应当与物业权利人签订搬迁补偿协议，明确补偿内容、补偿方式、补偿标准、被搬迁物业位置、建筑面积、回迁安置责任、过渡期安置方式、搬迁期限等内容。搬迁补偿协议应当对物业权利人的搬迁补偿权益作出充分保障。
第二十九条 城市更新项目搬迁补偿标准，由市场主体与物业权利人按照自愿、公平、等价有偿原则协商确定。市城市更新部门应当制定并发布搬迁补偿协议示范文本，包括协议生效时间、生效条件、搬迁补偿标准和方式、协议有效期、权利义务、预告登记约定、不得加改扩建、违约责任等内容。
第三十条 区城市更新部门负责对物业权利人更新意愿进行核实。用地属城中村、旧屋村或者原农村集体经济组织和原村民在城中村、旧屋村范围以外形成的建成区域的，区城市更新部门应当在物业权利人更新意愿核实阶段组织区规划土地监察机构、辖区街道办事处和原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实。经核实的物业权利人可以与市场主体签订搬迁补偿协议。
第三十一条 搬迁补偿协议签订后，市场主体可以按照约定向不动产登记机构申请办理被搬迁房屋的相关预告登记。预告登记的期限由双方当事人约定。约定登记有效期间，双方当事人可申请注销预告登记。期限届满或者城市更新项目调出城市更新单元计划的，预告登记失效。预告登记有效期内，未经预告登记权利人一致同意，不动产登记机构不受理被搬迁房屋的不动产转移、抵押或者变更等登记业务。
第三十五条 已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或者物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约业主经充分协商仍协商不成的，可以向项目所在地的区人民政府申请调解，区人民政府也可以召集有关当事人进行调解。
第三十六条 旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比不低于百分之九十五的，可以参照前款规定由区人民政府对未签约住宅类房屋依法实施征收。
《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（2013年3月18日深圳市人民政府令第248号发布，2016年12月23日第292号令修改，2022年3月3日第342号令修正）
第五条 区人民政府负责本辖区内房屋征收与补偿工作。区城市更新和土地整备部门是区政府依法确定的房屋征收部门，负责组织实施本辖区内的房屋征收与补偿工作；各街道办事处作为房屋征收实施单位受房屋征收部门的委托，承担房屋征收与补偿的具体工作。
《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508号）
区城市更新部门不得对市场主体与未经核实确认的物业权利人签订的搬迁补偿协议进行备案；经核实的历史违建物业权利人原则上不得变更，但因继承、受遗赠、人民法院或仲裁委员会生效法律文书、人民政府生效的决定以及法律法规规定的其他情形导致的除外。
【深度理解】
一、城市更新项目搬迁补偿的核心是"协商确定"而非"政府定价"。与国有土地上房屋征收（政府按征收补偿方案确定补偿）不同，城市更新遵循"市场运作"原则，搬迁补偿标准由市场主体与物业权利人按照自愿、公平、等价有偿原则协商确定。《条例》第二十九条确立了"协商确定+示范文本引导"的双轨机制：一方面尊重双方意思自治，另一方面要求市城市更新部门制定搬迁补偿协议示范文本，把协议生效时间、补偿标准、预告登记、违约责任等必备条款法定化，防止市场主体利用信息不对称侵害权利人利益。需要特别提示的是，示范文本在深圳实践中长期处于"征求意见—审查"阶段，正式文本发布前，实务中仍以双方协商文本为主，但《条例》规定的必备要素应视为强制性要求。
二、"百分之九十五"是城市更新项目搬迁的"关键分水岭"。这是《条例》最重大的制度创新，也是全国首创：旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于95%（双95），且经区政府调解未能达成一致的，区政府可对未签约部分房屋实施征收；城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，人数占比不低于95%的，可参照对未签约住宅类房屋实施征收。这意味着深圳在"行政征收"与"民事协商"之间建立了衔接机制——城市更新项目不再完全依赖100%签约，签约率达标后可由政府依法介入，通过征收程序解决"钉子户"问题，从而破解城市更新搬迁难题。但必须注意三个前置条件：一是占比达标（双95或人数95%）；二是经调解仍不能达成一致（行政调解是必经程序）；三是依法作出征收决定（须符合《国有土地上房屋征收与补偿条例》和342号令的程序要求）。
三、历史违建物业权利人核实是《条例》实施后新增的"立项前置门槛"。城中村、旧屋村及原农村集体经济组织区域内的城市更新项目，在物业权利人更新意愿核实阶段，就要同步组织规划土地监察机构、街道办、原农村集体经济组织继受单位对历史违建物业权利人进行核实（《条例》第三十条）。配套文件（深规划资源〔2021〕508号）进一步明确：未经核实确认的权利人签订的搬迁补偿协议，区城市更新部门不得备案；经核实的历史违建权利人原则上不得变更。这一制度把权属确认从"实施主体确认阶段"提前到"意愿征集阶段"，显著提高了立项门槛，也意味着历史违建物业权利人必须在计划申报前完成权属固化，否则将无法参与搬迁补偿。龙岗区已于2021年7月印发《龙岗区城市更新项目历史违建物业权利人核实工作流程》（深龙更新整备〔2021〕99号）予以落地，龙岗区权利人可向区城市更新和土地整备局查询具体流程。
四、预告登记是保护被搬迁人权益的"定心丸"。《条例》第三十一条将搬迁补偿协议纳入预告登记范围（这是对《不动产登记暂行条例实施细则》的变通立法）：签订搬迁补偿协议后，市场主体可按约定申请办理被搬迁房屋预告登记。预告登记有效期内，未经预告登记权利人一致同意，不动产登记机构不受理被搬迁房屋的转移、抵押或变更登记。这一制度有效防止了签约后被搬迁房屋被二次转让、抵押，保障了权利人在搬迁过渡期内的物权稳定。对权利人而言，签约时应当积极主张办理预告登记；对市场主体而言，预告登记也锁定了房源，防止权利人反悔"一房二卖"。
五、2022年342号令修正后，房屋征收补偿制度与城市更新衔接更加顺畅。2022年3月3日深圳市政府第342号令对《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》作了修正，明确了区人民政府负责本辖区房屋征收补偿工作、区城市更新和土地整备部门为征收部门、街道办为实施单位的职责体系。城市更新项目中依法启动征收程序后，即转入房屋征收补偿轨道：发布征收提示、暂停办理不当增加补偿费用的行为、评估测绘机构选定、征收补偿决定、行政复议与诉讼等，均适用342号令和国务院令第590号的规定。权利人应注意：自征收提示发布之日起，新建、改建、扩建、装修房屋，改变土地用途，新签一年以上租约等行为，将导致增加部分不予补偿。
六、实务操作路径与维权要点。物业权利人面对城市更新项目，应重点关注：一是意愿征集阶段即核实自身权利主体资格（尤其历史违建权利人，务必在核实期限内完成核实）；二是签订搬迁补偿协议前，仔细核对补偿标准是否充分（参考同地段房屋征收补偿标准、周边市场价格），协商不成的，可以主张适用示范文本的必备条款；三是签约后主张办理预告登记；四是若项目签约率已达95%而自身仍未签约，应积极参与区政府组织的调解程序——调解不是"走过场"，而是保护自身权益的最后协商窗口；五是若区政府作出征收决定，应在法定期限内行使复议或诉讼权利，并注意"先补偿、后搬迁"原则，拒绝非法强拆。
【相关实务案例】
实务案例一：龙华区观湖街道新田元水老村城市更新项目（2024年）。该项目列入《2016年深圳市龙华区城市更新单元计划第四批计划》，2021年12月取得专项规划批复。2024年5月14日，龙华区城市更新和土地整备局依据《深圳经济特区城市更新条例》和342号令发布房屋征收提示，对未签约住宅类房屋启动征收程序。该案是《条例》施行后深圳城市更新项目依法启动未签约房屋征收的典型实例，直观展示了"签约率达标—行政调解—征收决定"的完整链条。
实务案例二：大鹏新区葵涌办事处上洞新村城市更新单元项目（2025年）。该项目属城中村改造项目，2010年4月立项，2013年12月取得专规批复。因已签订搬迁补偿协议的物业权利人人数占比已达95%，且经行政调解未能达成一致，大鹏新区住房和建设局于2025年4月1日依法发布未签约部分房屋征收提示。该案印证了《条例》第三十六条城中村住宅类历史违建部分"人数占比95%即可启动征收"的规定已进入常态化实施阶段。
（说明：以上为政府公开征收提示所载的实务实例，具体个案补偿标准、程序细节以项目公告和生效法律文书为准；法院裁判案例可检索深圳各级法院相关城市更新征收补偿行政诉讼案件。）
【相关法律法规】
1.《深圳经济特区城市更新条例》（2020年12月30日通过，2021年3月1日起施行）
2.《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号，2022年修正）
3.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
4.《关于做好城市更新项目历史遗留违法建筑物业权利人核实有关工作的通知》（深规划资源〔2021〕508号）
5.《关于加强对住宅类历史遗留违法建筑交易查处的通知》（深建字〔2021〕137号）
6.《龙岗区城市更新项目历史违建物业权利人核实工作流程》（深龙更新整备〔2021〕99号）
7.《不动产登记暂行条例实施细则》
【免责声明】
本文基于公开政策文件与实务信息整理，仅作法律知识科普，不构成个案法律意见。城市更新项目情况复杂，涉及补偿标准、权属核实、征收程序等具体问题，建议咨询专业律师并结合项目最新政策文件处理。政策文件如有修订，以官方最新发布文本为准。
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