2023年7月，国务院办公厅印发《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，部署在超大特大城市积极稳步推进城中村改造。2024年4月27日，深圳市人民政府办公厅印发《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（深府办规〔2024〕1号，以下简称《实施意见》），深圳城中村改造进入"政府主导、分类实施、依法征收"的新阶段。本文按文件原文、深度理解、实务案例三个模块展开，帮助原农村集体经济组织继受单位（股份合作公司）、原村民及物业权利人理解深圳城中村改造的三类方式、启动条件、搬迁补偿与安置机制，可与本站"拆迁补偿"栏目及城市更新、土地整备专题文章配合检索。
【文件原文（关键条款摘录）】
《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（深府办规〔2024〕1号，2024年4月27日印发）
（三）明确城中村改造对象。城中村改造对象为以深圳市行政区域内原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域。
（四）编制城中村改造规划计划。按照规划统筹、分类引导、公益优先、底线管控的原则，充分衔接国土空间规划、重点片区规划，编制城中村改造规划，分拆除新建、整治提升、拆整结合三类改造方式划定空间范围，明确五年实施计划和规模。
（六）依法实施征收。城中村改造年度计划应当纳入深圳市国民经济和社会发展年度计划。城中村改造年度计划经审批通过后，涉及房屋征收的项目视为纳入房屋征收计划。区政府可依据国家和市国有土地上房屋征收与补偿有关规定作出房屋征收决定及征收补偿决定。
（七）将城中村改造与保障性住房建设相结合。在项目经济可行、规划条件能够支撑的前提下，优先配置配售型保障性住房，并根据城中村原居住人口结构和住房需求合理配置一定规模的公共租赁住房和保障性租赁住房。鼓励将原农村集体经济组织继受单位及物业权利人富余的安置房以小户型为主单独设计、集中建设，并长期租赁用作保障性租赁住房。
（十）推进拆除新建类项目实施。拆除新建类城中村改造项目经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位依据集体资产管理相关规定及公司章程决策同意后方可实施。区政府指定部门负责开展搬迁谈判、搬迁补偿协议签订、房屋拆除、产权注销等工作。安置房用地采用协议方式出让给区政府指定部门；除安置房用地外，项目内土地完成净地入库后，可依法采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定土地受让方。
（十一）推进整治提升类项目实施。区政府应当尊重居民意愿，按照城中村整治提升技术标准指引，组织编制整治提升实施方案。区政府应当统筹做好整治提升项目资金安排，充分调动原农村集体经济组织继受单位、物业权利人和各类社会主体的积极性。加快提升城中村物业管理服务水平，推进城中村引入物业管理工作。
（十二）推进拆整结合类项目实施。区政府指定部门组织开展城中村改造范围内相关权利人意愿征集和可行性研究工作，结合资金平衡及回迁安置需求，划定拆除和整治的空间范围。其中，属于整治范围的，按照整治提升类项目编制实施方案；属于拆除范围的，按照拆除新建类项目编制实施方案和改造单元规划。
【深度理解】
一、深圳城中村改造为何"单独立轨"？长期以来，深圳城中村改造主要依托城市更新制度（《深圳经济特区城市更新条例》）推进，遵循"市场运作"逻辑。而深府办规〔2024〕1号《实施意见》是深圳落实国家超大特大城市城中村改造战略的首个系统性地方文件，确立了与城市更新并行的"政府主导、分类实施"改造路径：改造对象限定为原农村集体经济组织继受单位及原村民实际占有使用的现状居住用地为主的区域；改造方式分为拆除新建、整治提升、拆整结合三类。选择哪类方式，取决于城中村是否具备拆除条件（区位价值、安全隐患、产业转移与资金平衡可行性等），而非权利人自行选择，具体以城中村改造规划划定的空间范围为准。据公开统计，截至2022年底深圳全市城中村总建筑面积约2.2亿㎡、占全市建筑总量超40%，居住人口占实有人口约60%，改造体量巨大。
二、拆除新建类项目的"两个同意"门槛。拆除新建是最彻底的改造方式，也是权利人最关心的补偿路径。《实施意见》明确：拆除新建类项目须经物业权利人三分之二以上同意，并经原农村集体经济组织继受单位依据集体资产管理相关规定及公司章程决策同意后方可实施。这一"双同意"机制与《深圳经济特区城市更新条例》的"双95%征收"形成制度配套：改造启动看2/3同意，搬迁受阻可走95%征收。拆除新建类项目的完整流程为：意愿征集和可行性研究→纳入年度计划→基础信息核查→编制实施方案和改造单元规划→合作单位引入→搬迁补偿和安置→土地清理与收储→用地出让及开发建设。其中两个要点值得特别关注：一是土地必须"净地入库"后才能出让，采用综合评价出让或带设计方案出让等公开方式确定受让方，杜绝"协议拿地"；二是安置房用地采用协议方式出让给区政府指定部门，确保"先安置、后开发"。
三、整治提升类与拆整结合类的实务价值。并非所有城中村都具备拆除新建条件。不具备条件的城中村，不可强行拆除，应开展经常性整治提升：建立基础信息台账、排查房屋与消防隐患、编制整治提升实施方案、推进物业管理进村。整治提升类项目强调"尊重居民意愿、低成本微改造、长效治理"，对权利人而言没有搬迁补偿，但居住环境、安全水平和物业价值将提升。拆整结合类介于两者之间：既有拆除部分（走拆除新建流程，有补偿）又有整治部分（走整治提升流程）。权利人应当对照城中村改造规划，确认自身所在区域属于哪一类，再判断自身权益走向——这决定了能否获得搬迁补偿以及补偿方式。
四、搬迁补偿与安置保障。拆除新建类项目由区政府指定部门与物业权利人签订搬迁补偿协议，明确补偿内容、补偿方式、补偿标准、被搬迁房产位置、建筑面积、回迁安置责任等内容，并约定全部或部分地块物业权利人统一搬离。补偿费用自物业权利人搬离并交付房屋之日起开始支付。安置房方面：一是先行安排安置房项目供地和建设，确保合理工期内建成，品质不低于商品住房水平；二是无法安排安置房用地的，可将回迁安置要求作为土地出让条件纳入土地供应方案。此外，改造与保障性住房建设结合：优先配置配售型保障性住房，合理配置公租房和保障性租赁住房，鼓励将富余安置房小户型单独设计、集中建设并长期租赁用作保租房——这对原村民而言既是安置保障，也是长期稳定租金收益来源。
五、依法征收与程序保障。《实施意见》明确城中村改造年度计划纳入深圳市国民经济和社会发展年度计划，审批通过后涉及房屋征收的项目视为纳入房屋征收计划，区政府可依据国家和市国有土地上房屋征收与补偿有关规定作出房屋征收决定及征收补偿决定。这意味着拆除新建类项目中的未签约房屋，最终可通过征收程序解决，与《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条的95%征收机制衔接。同时《实施意见》强调听取原农村集体经济组织继受单位及物业权利人对改造综合方案、征收补偿方案、集体资产处置的意见，保障其知情权和参与权；应先行安排安置房项目供地和建设，确保安置房品质不低于商品住房水平。对权利人而言，若项目进入征收程序，应关注征收补偿方案是否公平（参照同地段市场价格）、程序是否合法（公告、听证、评估机构选定），并依法行使异议、复议和诉讼权利。
六、政策衔接与新旧项目并轨。深圳城中村改造从城市更新轨道转向"更新+改造"双轨并行，新旧政策衔接是当前实务中的重点。《实施意见》要求"在推进城中村改造方式转型的过程中，加快新旧项目并轨工作安排，做好新旧政策衔接，具体政策另行研究制定"。也就是说，已列入城市更新计划的城中村项目按原政策继续推进；新申报项目按《实施意见》的改造流程执行。相关配套政策（搬迁补偿指引、项目管理、技术规则、资金管理等"1+N"政策框架）正在陆续出台。权利人和股份合作公司在决策时应确认项目所处的政策轨道，避免因政策切换造成权益损失。
【相关实务案例】
实务案例一：龙岗区"活力城村"专项行动（2021年起）。龙岗区是深圳城中村数量最多的行政区（约499个城中村，占建成区面积近五成）。2021年起，龙岗区启动历时3年的"活力城村"专项行动，按"分区分类、一村一策"思路，选取产业配套型、特色文旅型、生态宜居型等10个村作为试点，推进城中村从"改差补缺"向"品质提升"转变，探索了整治提升类改造的"龙岗样本"。2024年深圳需开工建设45个城中村项目，龙岗区已开工10个，在全市各区中体量最大。该实践展示了整治提升类项目在基层的落地方式与成效。
实务案例二：宝龙"专精特新"产业园（2023年）。深圳市"工业上楼"已规划72个项目，宝龙"专精特新"产业园首期工程于2023年4月主体结构全面封顶，是深圳通过土地整备、产业园区建设推动存量空间再开发、实现"产业先行搬迁"的典型案例。城中村改造中位于20大先进制造业园区、重大产业项目范围内的区域，属于优先纳入拆除新建范围的类型，此类项目权利人可获得搬迁补偿并参与产业空间重构。
（说明：以上为公开报道与政府信息的实务案例，个案补偿标准以项目公告和生效法律文书为准；法院裁判案例可检索深圳各基层法院涉城中村改造征收补偿案件。）
【相关法律法规】
1.《关于积极稳步推进城中村改造实现高质量发展的实施意见》（深府办规〔2024〕1号）
2.《国务院办公厅关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》（2023年7月）
3.《深圳经济特区城市更新条例》（2021年3月1日起施行）
4.《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》（深圳市人民政府令第342号，2022年修正）
5.《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）
6.《深圳经济特区股份合作公司条例》（2019年修正）
【免责声明】
本文基于公开政策文件与实务信息整理，仅作法律知识科普，不构成个案法律意见。城中村改造涉及补偿标准、改造方式、政策衔接等具体问题，建议咨询专业律师并结合项目最新政策文件处理。政策文件如有修订，以官方最新发布文本为准。
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