【问题引入】
小刘在城中村附近租了一套两居室，签了三年合同，住了快两年，孩子也转到了附近的学校。一天，一个自称“新房主”的人上门，说房子原房东已经卖给他、也已经办完过户，限小刘一个月内搬走，否则就要换锁。小刘懵了：我明明签了三年的合同，租金也是按时交的，房子一卖我的合同就作废了吗？更让他懊恼的是，他后来才知道，房东卖房前从没跟他说过一句，而同小区同户型的房子挂的是两百六十万，房东卖给亲戚的是两百四十万，如果早知道，他自己是愿意按同等条件买下来的。这两个问题在法律上分别对应两项制度：一是“买卖不破租赁”，二是“承租人优先购买权”。它们看起来相近，规则却不完全相同，弄混了很容易在自己的案子里用错依据。
【法条原文】
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十五条（2020年5月28日通过，现行有效）：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十六条（2020年5月28日通过，现行有效）：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十七条（2020年5月28日通过，现行有效）：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十八条（2020年5月28日通过，现行有效）：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。
- 《中华人民共和国民法典》第四百零五条（2020年5月28日通过，现行有效）：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
- 《中华人民共和国民法典》第七百二十四条（2020年5月28日通过，现行有效）：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：（一）租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；（二）租赁物权属有争议；（三）租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条（2020年12月29日修正，现行有效）：租赁房屋在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动，承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外：（一）房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；（二）房屋在出租前已被人民法院依法查封的。
- 《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十五条（2020年12月29日修正，现行有效）：出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务，应当在合理期限内通知承租人。承租人请求以同等条件优先购买房屋的，人民法院应予支持。
【深度理解】
第一，房屋在租赁期间被卖掉，原则上租赁合同继续有效，新房主不能赶人。民法典第七百二十五条确立的“买卖不破租赁”规则表述得很清楚：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。城镇房屋租赁司法解释第十四条进一步把规则落到操作层面，明确承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的，人民法院应予支持。对小刘来说，这意味着新房主在过户完成之时，依法取代原房东成为租赁合同的出租人，原合同约定的三年期限、月租金标准、押金条款、维修义务等一律继续有效；新房主要求提前搬走没有法律依据，擅自换锁、停水停电、强行清房的，还会构成对承租人合法占有的侵害。租金从通知到达之日起应当向新房主支付，继续交给原房东的，不能对抗新房主，这一点要格外留意，最好要求其出示不动产权证并留存书面通知。
第二，“买卖不破租赁”有两个法定例外，必须先看房子在出租前是否已经背着抵押或查封。城镇房屋租赁司法解释第十四条第一款规定了两项除外情形：一是房屋在出租前已设立抵押权，因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的；二是房屋在出租前已被人民法院依法查封的。这两项例外的共同点在于，权利负担在租赁之前就已经存在并依法公示，承租人承租时应当自行查知。与之相呼应的是民法典第四百零五条：抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。把两条合起来看，规则就很清楚了——租赁在先且已转移占有的，租赁关系不受后来实现的抵押权影响；反过来，抵押或查封在先、租赁在后的，租赁关系不能对抗抵押权人或查封债权人，此时新房主有权要求承租人腾房，承租人只能向原房东主张违约或损害赔偿。注意这里强调“转移占有”，只签了合同而尚未交房的，很难对抗已设立的抵押权，所以承租时应当实地看房、尽早收房并保留入住凭证。
第三，承租人优先购买权是一项法定权利，但它有明确的行使条件和期限。民法典第七百二十六条第一款规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；第二款紧接着规定，出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。这里有三个要点必须抓住：一是“同等条件”，指的是价格、付款方式、付款期限、交付时间等交易条件整体相当，承租人以低于第三人的条件要求购买的，不构成有效行使；二是十五日的答复期非常短，收到通知后必须尽快以书面方式明确表态，沉默会被法律直接推定为放弃；三是要注意保留通知到达的证据，口头说一声、微信里含糊带过，事后很容易就“到底有没有通知”产生争议。此外，城镇房屋租赁司法解释第十五条还补充了一种情形：出租人与抵押权人协议折价、变卖租赁房屋偿还债务的，同样应当在合理期限内通知承租人，承租人请求以同等条件优先购买的，人民法院应予支持。
第四，优先购买权有两项法定排除情形，不是任何买卖都能主张。民法典第七百二十六条第一款但书明确：房屋按份共有人行使优先购买权，或者出租人将房屋出卖给近亲属的，承租人不能主张优先购买权。前者是因为按份共有人的优先购买权基于共有关系产生，在顺位上优先于基于租赁关系产生的承租人优先购买权；后者则是考虑到近亲属之间的房屋买卖往往带有家庭内部安排的性质。回到小刘的案子，房东把房子卖给了自己的亲戚，而且是以明显低于市场价的价格成交的，这正好落进了“出卖给近亲属”的排除情形，小刘即便主张“我也愿意出这个价”，也很难据此否定那笔买卖。另外，房屋如果被拿去拍卖，适用的是民法典第七百二十七条：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人，承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。这意味着拍卖场合下承租人不能以“不知道”为由事后主张，必须亲自到场参与竞价。
第五，房东没有通知就卖掉房子，承租人能拿到什么救济，要有准确的预期。民法典第七百二十八条的规定分两层：一是出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任；二是出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。也就是说，未通知的后果是产生损害赔偿责任，而不是让已经成立的买卖归于无效或者让承租人直接“顶替”第三人取得房屋，承租人不能主张把房子要回来。可主张的赔偿通常围绕丧失以同等条件购房的机会而造成的损失，例如另行购房多支出的价款、合理的交易费用等，具体数额需要结合证据认定。与此同时，前面提到的第七百二十五条继续有效，房子卖出去了，原租赁合同照样履行到三年期满，承租人的居住利益并不因为房东未通知而落空。
第六，房子被查封、权属有争议时，承租人还有一条主动退出的通道。民法典第七百二十四条规定，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同，具体情形包括租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押，租赁物权属有争议，以及租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。这条的价值在于，当房屋状况已经导致租赁目的无法实现，承租人不必被动等待，可以主动解除并请求返还已付但未实际使用期间的租金、押金，以及赔偿相应损失。实践中还要注意，如果租赁的正是被查封房屋或者属于违法建筑、未经许可建设的临时建筑，租赁合同本身还可能面临效力瑕疵，此时应当尽早核实房屋的产权与规划手续状况，避免陷入“住了半年被要求腾退”的被动局面。
【相关案例】
案例一（租赁在前、买卖在后，新业主限期腾房被驳回）：甲与房东签订三年租约并实际入住，租期第二年房东将房屋出售给乙并办理过户，乙随即通知甲一个月内搬走，否则换锁。甲起诉请求继续履行租赁合同。法院认为，依照民法典第七百二十五条及城镇房屋租赁司法解释第十四条，租赁物在承租人占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，乙作为房屋受让人应当继续履行原租赁合同；该房屋既不存在出租前已设立抵押权的情形，也不存在出租前已被查封的情形，不适用除外规定。判决驳回乙要求腾房的诉请，甲继续租住至合同期满，租金自通知到达之日起向乙支付。
案例二（抵押在先、租赁在后，实现抵押权时承租人须腾房）：某公司以其名下商铺向银行抵押贷款并办理抵押登记，此后才将该商铺出租给丙经营餐饮。贷款逾期后银行实现抵押权，商铺由丁拍得并办理过户，丁要求丙腾退。法院认为，依照城镇房屋租赁司法解释第十四条第一款第一项，房屋在出租前已设立抵押权、因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的，不适用买卖不破租赁；对照民法典第四百零五条，只有在抵押权设立前已经出租并转移占有的，原租赁关系才不受影响，本案租赁成立于抵押之后。判决支持丁的腾房请求，同时告知丙就其装修、搬迁等损失可另行向原出租人主张。
案例三（未通知即出售，承租人获赔但购房合同有效）：戊承租房屋两年，房东未作任何通知即将房屋以市场价出售给己并过户。戊得知后主张优先购买权，请求确认该房屋买卖合同无效并由其按同等条件购买。法院认为，依照民法典第七百二十六条，房东出卖租赁房屋应当在合理期限内通知承租人，其未履行通知义务存在过错；但依照第七百二十八条，妨害承租人行使优先购买权的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任，而出卖人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。遂驳回戊关于确认合同无效及由其购买的诉请，同时判令房东赔偿戊丧失同等条件购房机会所致损失，包括另行购房多支出的合理差价与交易费用。
（本示例为说明性虚构情形，非真实案件）
【律师提醒】
第一，先把“能不能继续住”和“能不能优先买”分开处理。能不能继续住看民法典第七百二十五条和城镇房屋租赁司法解释第十四条，核心是租赁是否在先、房屋在出租前有没有抵押或查封；能不能优先买看第七百二十六条至第七百二十八条，核心是有没有通知、有没有在期限内以同等条件表态、是否落入近亲属或共有人优先的排除情形。两套规则各行其道，不要用错依据。
第二，承租之前务必先查产权与权利负担。签约前应当要求查看不动产权证，并通过不动产登记查询了解房屋是否已设抵押、是否已被查封、是否存在权属争议，对商铺、写字楼尤其要留意。房屋在出租前已经背着抵押或查封的，一旦抵押权实现或进入执行，依据城镇房屋租赁司法解释第十四条第一款，买卖不破租赁是排除适用的，承租人的投入可能全部落空。
第三，收房入住要留痕，这是对抗在后抵押权的关键。民法典第四百零五条保护的前提是“抵押权设立前已经出租并转移占有”，所以交付钥匙、实际搬入、缴纳水电燃气、办理居住登记、与物业备案的记录都要保存好，只有一纸合同而尚未交房的，很难主张租赁在先。租金支付一律走银行转账并备注“某年某月租金”，避免现金交易导致举证困难。
第四，收到卖房通知后要争分夺秒。房东依法通知的，依据民法典第七百二十六条第二款，十五日内不表态就视为放弃，这个期限不会因为你“还在考虑”而中止。有意购买的，应当在期限内以书面方式明确表示愿意以同等条件购买，并同步准备资金与签约，把“同等条件”体现在书面文件里；不想购买或者无力购买的，也可以考虑与新房主协商提前解约的补偿条件。房屋若是进入拍卖程序，适用第七百二十七条，必须在拍卖五日前获得通知并亲自参加拍卖，缺席即视为放弃。
第五，权利被侵害时要选对救济路径并尽早行动。房东未通知即出售的，依据民法典第七百二十八条，正确的主张是请求出租人赔偿，而不是请求确认买卖合同无效或主张自己取得房屋，同时对买卖不破租赁的部分仍可依据第七百二十五条要求新房主继续履行原合同。新房主强行换锁、断水断电、清房的，应当立即报警并拍照录像固定现场，就医、误工、物品损坏等损失一并保留凭证。因房屋查封、权属争议等导致无法继续使用的，可依据第七百二十四条主动解除合同并主张返还费用与赔偿损失。租赁纠纷往往同时牵涉产权登记、抵押顺位与占有事实，具体方案与金额建议尽早咨询专业律师评估。
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