【问题引入】
一个交付六年的小区，电梯月月故障，绿化带被改成收费车位，物业账目从不公示。几十户业主联名要求换物业，业委会的说法是开不起来会，人凑不齐。物业那边拿出一份三年前签的合同，说期限没到，业主要解聘就得赔钱。
换物业这件事，卡点从来不在想不想换，而在表决怎么算、通知要提前多久、老物业赖着不走怎么办。
【法条原文】
哪些事项必须由业主共同决定，票数怎么算：
- 《中华人民共和国民法典》第二百七十八条（2020年5月28日通过，现行有效）：下列事项由业主共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（七）改建、重建建筑物及其附属设施；（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
- 《中华人民共和国民法典》第二百八十条（2020年5月28日通过，现行有效）：业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
- 《中华人民共和国民法典》第二百八十四条（2020年5月28日通过，现行有效）：业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
解聘之后的通知期与交接安排：
- 《中华人民共和国民法典》第九百四十六条（2020年5月28日通过，现行有效）：业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的，可以解除物业服务合同。决定解聘的，应当提前六十日书面通知物业服务人，但是合同对通知期限另有约定的除外。依据前款规定解除合同造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。
- 《中华人民共和国民法典》第九百五十条（2020年5月28日通过，现行有效）：物业服务合同终止后，在业主或者业主大会选聘的新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。
行政法规层面的对应规则与业主权利清单：
- 《物业管理条例》第六条（2018年3月19日修订，现行有效）：房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：(一)按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；(二)提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；(三)提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；(四)参加业主大会会议，行使投票权；(五)选举业主委员会成员，并享有被选举权；(六)监督业主委员会的工作；(七)监督物业服务企业履行物业服务合同；(八)对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；(九)监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金(以下简称专项维修资金)的管理和使用；(十)法律、法规规定的其他权利。
- 《物业管理条例》第十一条（2018年3月19日修订，现行有效）：下列事项由业主共同决定：(一)制定和修改业主大会议事规则；(二)制定和修改管理规约；(三)选举业主委员会或者更换业主委员会成员；(四)选聘和解聘物业服务企业；(五)筹集和使用专项维修资金；(六)改建、重建建筑物及其附属设施；(七)有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
- 《物业管理条例》第十二条（2018年3月19日修订，现行有效）：业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主可以委托代理人参加业主大会会议。业主大会决定本条例第十一条第(五)项和第(六)项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积2/3以上的业主且占总人数2/3以上的业主同意；决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。
- 《物业管理条例》第三十五条（2018年3月19日修订，现行有效）：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
- 《物业管理条例》第三十八条（2018年3月19日修订，现行有效）：物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和本条例第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会。物业服务合同终止时，业主大会选聘了新的物业服务企业的，物业服务企业之间应当做好交接工作。
业主知情权、共有部分被占用与撤销权怎么行使：
- 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条（2020年12月29日，现行有效）：业主请求公布、查阅下列应当向业主公开的情况和资料的，人民法院应予支持：（一）建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况；（二）管理规约、业主大会议事规则，以及业主大会或者业主委员会的决定及会议记录；（三）物业服务合同、共有部分的使用和收益情况；（四）建筑区划内规划用于停放汽车的车位、车库的处分情况；（五）其他应当向业主公开的情况和资料。
- 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条（2020年12月29日，现行有效）：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。属于前款所称擅自进行经营性活动的情形，权利人请求建设单位、物业服务企业或者其他管理人等将扣除合理成本之后的收益用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途的，人民法院应予支持。行为人对成本的支出及其合理性承担举证责任。
- 《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条（2020年12月29日，现行有效）：业主以业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益或者违反了法律规定的程序为由，依据民法典第二百八十条第二款的规定请求人民法院撤销该决定的，应当在知道或者应当知道业主大会或者业主委员会作出决定之日起一年内行使。
【深度理解】
换物业的第一步是搞清楚票怎么算，而这里恰恰有个容易踩错的地方。民法典第二百七十八条把规则改成了两段式：先要有专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决，会才开得成；之后选聘解聘这类事项，经参与表决的专有部分面积过半数且参与表决人数过半数同意即可通过。物业管理条例第十二条写的还是旧口径，要求总面积过半数且总人数过半数业主参加、并经总面积过半数且总人数过半数同意。两者不一致时，按上位法优于下位法的规则，适用第二百七十八条。实务中不少业委会仍在按条例第十二条收票，把门槛抬高了一截，结果就是永远凑不齐人。
第二百七十八条还给了实操上的便利：参与表决是门槛，同意票却只按参与表决的人头算。一千户的小区，只要有六百六十七户参与，其中三百三十四户同意就能通过解聘。难的是把六百六十七户凑齐，不是拿到多数赞成。深圳这边多数小区的做法是书面征求意见加电子投票并行，公示期通常七天到十五天，全程留痕，免得事后被人质疑程序。
第二百八十四条第二款解决的是前期物业。业主对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，有权依法更换。前期物业合同由开发商签，业主没参与过，法律给了业主一条更换通道，不需要开发商点头。
解聘不是开会通过就完事。
第九百四十六条要求依照法定程序共同决定，并且提前六十日书面通知物业服务人，合同对通知期限另有约定的从其约定。第二款还规定了解除造成物业服务人损失的，除不可归责于业主的事由外，业主应当赔偿损失。这一款常被物业拿来当挡箭牌，但它有两个前提：损失得真实存在，而且业主得有可归责的事由。物业自己服务不达标导致被解聘的，很难说这笔损失能算到业主头上。
老物业不走，是换物业最常见的僵局。第九百五十条的处理方式是，合同终止后在新物业服务人或者决定自行管理的业主接管之前，原物业服务人应当继续处理物业服务事项，并可以请求业主支付该期间的物业费。这条的本意是防止小区失管，实操中却被一些物业当成赖着不走的理由。破这个局要先把新的承接方落实好，再书面确定交接日期。
交接内容写在物业管理条例第三十八条：物业服务企业应当把物业管理用房和第二十九条第一款规定的资料交还给业主委员会，选聘了新物业的，两家企业之间应当做好交接。实务中最容易丢的是竣工图纸、设施设备台账、维修资金账目这三样，丢了后面连维保都没法做。深圳这边交接争议到街道物管科备案，通常能推动一次联合交接会，比两家自己扯皮快。
账目不公示这件事，司法解释第十三条给了直接救济。业主请求公布、查阅维修资金筹集使用情况、管理规约和议事规则、业主大会决定及会议记录、物业服务合同、共有部分的使用和收益情况、规划车位车库的处分情况，人民法院应予支持。绿化带改成收费车位这类事按第十四条处理：擅自占用、处分业主共有部分或者进行经营性活动的，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持；经营性活动的收益扣除合理成本后用于补充专项维修资金或者业主共同决定的其他用途，成本支出及其合理性由行为人举证。
单个业主不同意大会决定的，第二百八十条第二款给了撤销权，司法解释第十二条补上了行使期间，应当在知道或者应当知道决定作出之日起一年内行使。过期再提，往往直接被驳。
【相关案例】
按旧口径收票导致决议被撤。某小区一千二百户，业委会组织更换物业的表决，按物业管理条例第十二条要求总面积过半数且总人数过半数业主同意，最终四百八十户赞成，业委会宣布决议通过。部分业主起诉请求撤销。法院认为，选聘和解聘物业服务企业属于民法典第二百七十八条第一款第四项事项，应当适用该条第二款的表决规则，本案参与表决的业主未达到专有部分面积占比三分之二且人数占比三分之二的要求，决议程序违反法律规定，判决予以撤销。
（本示例为说明性虚构情形，非真实案件）
未提前六十日通知，解聘被认定有瑕疵。某小区业主大会表决通过解聘原物业，决议作出后第十天业委会即书面要求原物业撤离。原物业拒绝，并主张业委会未按第九百四十六条提前六十日书面通知。法院认为，业主依照法定程序共同决定解聘物业服务人的可以解除物业服务合同，但决定解聘应当提前六十日书面通知，本案通知期限不足；考虑到物业服务人确实存在电梯维保不到位等违约情形，判决确认合同自六十日通知期届满之日起解除，驳回物业服务人关于赔偿可得利益损失的请求。
（本示例为说明性虚构情形，非真实案件）
绿化带改车位，收益归入维修资金。某小区物业未经业主共同决定，将两处公共绿地改造为收费停车位，两年收取停车费四十余万元，未向业主公示。部分业主要求恢复原状并返还收益。法院认为，改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动属于业主共同决定事项，物业擅自占用、处分共有部分并进行经营性活动，权利人可以请求排除妨害、恢复原状并赔偿损失；判令物业将扣除合理成本后的收益用于补充专项维修资金，并对其主张的成本支出承担举证责任，举证不足部分不予扣除。
（本示例为说明性虚构情形，非真实案件）
【律师提醒】
实务中，决定换物业前先把票算清楚，别照着物业管理条例第十二条收票。民法典第二百七十八条的表决门槛更低，用错规则轻则决议被撤销，重则白忙一年。
表决过程要全程留痕。书面征求意见的签收单、电子投票的后台记录、公示照片、计票现场的录像，一样都不能少。实务中决议被撤销，多数不是输在票数，而是输在证明不了票是怎么投出来的。
通知期别省。第九百四十六条的六十日是硬性要求，想省这六十天直接赶人，反而给了对方索赔的口实。合同里约定了更长通知期的，按合同走。
老物业赖着不走，实务中真正卡住的是新物业进不来。所以顺序要倒过来做：先完成新物业的选聘表决并签约，再向原物业发出解聘通知，最后约街道物管科主持联合交接。
交接清单要照着物业管理条例第三十八条逐项打钩，竣工图纸、设施设备台账、维修资金账目、物业管理用房，缺一样都让对方签字确认缺失，别口头带过。
账目不公示不用忍。司法解释第十三条列了五类可请求公布查阅的资料，业委会和物业推诿的，业主可以直接起诉，这类案件诉讼费不高，深圳基层法院多数走简易程序。
最后留一个问题：如果业委会自己就是换不动物业的那一方，业主该先换业委会，还是直接起诉物业？
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