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广东省惠州市中级人民法院
民 事 判 决 书
上诉人（原审被告）：惠州市HYYJ公司，住所地广东省惠州市某区。
法定代表人：Z某某。
委托诉讼代理人：G某某，该公司员工。
委托诉讼代理人：Z某某，该公司员工。
被上诉人（原审原告）：Z某某，女，汉族，19**年**月**日出生，住广东省普宁市。
委托诉讼代理人：陈志钧，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
委托诉讼代理人：张律师，广东华商（龙岗）律师事务所实习律师。
原审被告：惠州市DKFL公司，住所地广东省惠州市某区。
法定代表人：池昌华。
原审被告：广东省惠州市YG公证处，住所地广东省惠州市某区。
法定代表人：杨瑞均。
委托诉讼代理人：C某某，该公证处员工。
上诉人惠州市HYYJ公司（以下简称HYYJ公司）因与被上诉人Z某某及原审被告惠州市DKFL公司（以下简称DKFL公司）、广东省惠州市YG公证处（以下简称YG公证处）房屋买卖合同纠纷一案，不服广东省惠州市惠阳区人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法组成合议庭对本案进行了书面审理。本案现已审理终结。
HYYJ公司上诉请求：1.依法查明事实，撤销原审判决，改判驳回Z某某的全部诉讼请求。2.一、二审诉讼费由Z某某承担。(以上合计286475元）。事实与理由：一、一审判决事实认定错误。1、上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同（预售）》（以下简称“买卖合同”)为双方真实的意思表示，对双方具有法律约束力，双方应依据买卖合同约定履行义务。上诉人与被上诉人于2019年12月31日签订买卖合同，合同约定，被上诉人购买上诉人开发的惠阳雅居乐花园XXX房屋，总房价款为870005元，采取商业贷款的方式支付房款，即于2019年12月31日签支付首期款270005元，余款600000元向广州银行申请贷款。且买卖合同附件十一第4.1.1条约定，“买受人已经于买卖合同签订前充分了解银行、住房公积金管理中心发放贷款的相关政策(包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料)”。被上诉人作为完全行为能力人，对合同的相关条款以及自身的购买能力能作出判断。买卖合同中对办理银行按揭的事宜已作出了明确约定，被上诉人在签约时并未提出任何异议，且确认已对相关政策充分了解。也即双方对于买卖合同中关于付款、按揭的相关事宜都已达成一致。根据合同严守理论和鼓励交易原则，有效成立的合同具有法律拘束力，当事人应予遵守，不得擅自变更或解除。2、被上诉人属于违约方，并不享有合同解除权。被上诉人因办理银行按揭手续过程中提交的材料不齐全，经催告仍未提交，某街道理按揭贷款。对于未能办理按揭贷款的事实，并非因签约后贷款政策发生变化而引起，被上诉人在签约前就应该对自己能否办理贷款，以及其经济能力有所评估。而上诉人作为出卖人不可能对买受人的经济情况有充分的了解，且办理按揭贷款是被上诉人与贷款银行之间的借贷关系，某街道理贷款也不是由上诉人予以确认的。现被上诉人以不能办理按揭贷款为由不履行合同义务，属于违约行为，其作为违约方，不享有合同约定的解除权，亦不享有法定解除权。法律规定的法定解除权是授予非违约方的，使其能够获得以解除合同为补救方式的特殊救济，而非违约方不履行合同义务的理由。二、一审法院适用法律错误，判决显失公平。一审判决根据《中华人民共和国合同法》第九十四条第二项规定（现为《中华人民共和国民法典》第五百六十三条)，因被上诉人的根本违约符合解除合同的法定情形，而支持被上诉人的解除买卖合同的诉求。该认定不符合法律规定，错误使用法律规定，违反立法本意，违背契约精神，显失公平。《中华人民共和国民法典》第五百六十三条第二项规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表示不履行主要债务。“该条款是赋予守约方的法定解除权，其本身是因在履行期限届满前一方表示不履行义务，构成违约，导致双方无法继续履行合同，基于该条规定的解除合同还是由违约造成的。同时《中华人民共和国民法典》第五百六十六条第二款规定：“合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。”结合以上两条法律规定，可知民法典确定的合同法定解除权是在于授予非违约方以合同解除权，使其能够获得以解除合同为补救方式的特殊救济。民法典虽明确了合同法定解除权，但是解除权的行使必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置的立法宗旨和价值取向为依归，故对合同法定解除权的使用条件予以严格限定。解除合同并不是违约情形下唯一的救济手段，更不是当然的救济手段。若合同动辄可解除，交易关系动辄变化，则必将引发市场秩序的混乱、交易成本的虚高和资源配置效率的低，不符合立法本意也不利于市场交易稳定。本案是因被上诉人的违约而产生的纠纷，被上诉人违约后，自上诉人发函之日起并未与上诉人沟通合同履行事宜，未向上诉人协商解除事宜，也未通过其他办法进行弥补，直接起诉解除合同且不愿承担违约责任，本已对被上诉人造成伤害和损失。现一审法院的判决却支持被上诉人的诉求，由上诉人全额退还款项并承担诉讼费，对上诉人明显不公平。虽告知上诉人可另行起诉要求赔偿损失，实为徒增诉累的行为。综上，一审判决事实认定错误，法律适用及理解存在错误，上诉人恳请法院依法查明事实，撤销一审判决，改判决驳回被上诉人的全部诉讼请求。
Z某某提交书面代理词辩称，首先，一审判决书第12页记载，庭审问及“案涉认购书及买卖合同不能履行的原因是什么？”HYYJ公司的回答“接到银行通知，原告需要补充其他办理按揭的资料，原告一直没有补充。有向原告发函通知。”实际上，Z某某已按雅居乐售楼处人员要求提供贷款资料，银行并未直接通知Z某某补充资料、亦未告知是何原因未提供贷款，Z某某在庭审时才看到雅居乐的通知，仅仅是雅居乐在庭审中表示是银行要求Z某某补充按揭资料。Z某某一审提交的支付宝、微信收入证明足以证实Z某某年收入接近百万元，无房产、无贷款，按该收入水平，按常理银行是可提供贷款的，银行未提供贷款是完全不符合常理的。直到2021年下半年以来中国人民银行、住建部等有关部门发布的房地产企业银行贷款“三条红线”等规定，Z某某才知道，银行发生贷款不但要审査购房者的征信，还要审查开发商的负债水平。据此，涉案房屋买卖合同虽签署于2019年12月29日，比上述规定出台时间早一年多的时间，但签署涉案房屋买卖合同时，雅居乐负债率应已居高不下，已引起银行警惕，因此银行对与雅居乐的贷款非常审慎，甚至不向雅居乐发放贷款，这才是导致涉案房屋不能获得贷款的真实原因。其次，Z某某为已婚状态，购房及提交贷款资料时已告知雅居乐工作人员，而雅居乐庭审提交的要求补充资料的通知上，要求Z某某提交离婚证，雅居乐该要求是既不合理也不合法，Z某某客观上是无法按雅居乐要求提供离婚证的。这一细节亦可证实未能获得贷款的原因不在Z某某身上，或有雅居乐工作人员操作失误等原因。综上，涉案房屋无法获得贷款并非Z某某的原因，Z某某不应因此承担任何违约责任。
原审被告DKFL公司、YG公证处未作出书面陈述。
Z某某向一审法院起诉请求：1.解除Z某某与HYYJ公司签订的合同编号为惠阳（2019）0102XXX的《商品房买卖合同（预售)》；2.HYYJ公司向Z某某返还定金50000元；3.HYYJ公司向Z某某返还第一期楼款220005元；4.HYYJ公司向Z某某赔偿签约、办证服务费损失850元，DKFL公司对HYYJ公司赔偿签约、办证服务费损失850元负有连带责任；5.HYYJ公司向Z某某赔偿不动产登记费损失80元、维修基金损失4710元，DKFL公司对HYYJ公司赔偿不动产登记费损失80元、维修基金损失4710元负有连带责任；6.HYYJ公司向Z某某赔偿贷款服务费、抵押费、服务费损失10380元，惠州市HLXX公司对HYYJ公司赔偿贷款服务费、抵押费、服务费损失10380元负有连带责任；7.HYYJ公司向Z某某赔偿公证费损失450元，YG公证处对HYYJ公司赔偿公证费损失450元负有连带责任；8.诉讼费由HYYJ公司承担。（以上合计286475元）2020年5月22日，Z某某书面申请撤回对惠州市HLXX公司的起诉并撤回民事起诉状中相应诉讼请求（变更后第6项），一审法院依法予以准许。
一审法院认定事实：Z某某与案外人吕锐是夫妻关系，结婚证字号皖阜东结字第XXX号。2019年12月29日，Z某某以刷卡方式向HYYJ公司支付50000元，双方签订Ｎｏ.ｈｙｙｊ12019121XXX《惠阳雅居乐花园认购书》,约定“定金50000元于签署本认购书时已付清。”2019年12月31日，双方签订《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2019）XXX】，约定Z某某向HYYJ公司购买位于惠州市某区某商铺××花园××期××栋××层××号房，房屋总价款为870005元。合同第七条“付款方式及期限”款约定，“（一）签订本合同前，买受人已向出卖人支付定金人民币50000元整，该定金于本合同签订时抵作商品房价款。（二）买受人采取下列第3种方式付款：3.商业贷款方式付款：买受人应当于2019年12月31日前支付首期房价款人民币270005元，余款人民币600000元向广州银行申请贷款支付。”同时，附件四中第四条“关于付款方式与期限的补充约定”第4.1.1款则进一步约定，“买受人已经于买卖合同签订前充分了解银行、住房公积金管理中心发放贷款的相关政策（包括但不限于其所需要提供的全部费用及资料）。签订买卖合同当日内，某街道理银行按揭签约手续，并向银行、住房公积金管理中心或其指定的代办某街道理贷款所需要的全部资料及费用，且买受人应保证所提交资料的真实性、合法性，并满足银行、住房公积金管理中心审批贷款的要求。若经审核后，买受人还需补充相关资料的，应在接到通知后的5个自然日内补齐相关资料。买受人逾期申请贷款或补充资料的，按其申请贷款总额的万分之五／日向出卖人支付违约金；如买受人逾期超过30个自然日仍未办妥银行按揭签约手续，出卖人有权解除买卖合同。”第4.1.4款约定，“若在买卖合同及本协议签订后180天内，出卖人仍未收到银行为买受人发放的按揭贷款，或银行发放的按揭贷款不足以付清买受人全部购房款的，买受人应在出卖人通知后15个自然日内自行补足全部购房款；否则，出卖人有权解除买卖合同。”附件十一《补充协议》约定，“买卖合同与本补充协议的内容如有冲突或不一致，均以本补充协议的约定为准。”《补充协议》第十七条“关于合同的变更和解除的补充约定”第17.2款约定，“无论何原因导致合同解除的，双方须在合同解除后15个自然日内互相配合办理买卖合同备案登记注销、抵押登记注销及按揭贷款合同解除等手续，若买受人拒绝配合办理上述解除手续的，则自买卖合同解除之日起，买受人按照商品房总价款的万分之五／日向出卖人支付违约金，某街道妥之日为止。在前述各项手续办理完毕、买受人将商品房交还给出卖人、且买受人承担违约金及偿还出卖人连带责任款项等买卖合同及本补充协议约定应由买受人承担的费用后，出卖人将剩余的购房款无息退还给买受人。”Z某某当天以刷卡方式向HYYJ公司支付购房款220005元。2020年3月18日，HYYJ公司向Z某某邮寄送达《关于限期补交按揭资料的通知》载明，“根据贷款银行的要求阁下在办理银行按揭手续过程中，仍欠首付流水、户口本、离婚证、营业执照、收入证明、转让协议、微信支付宝流水（具体资料以银行通知为准），请阁下接到本通知后五日内（以寄出邮戳为准），将上述资料交至办理按揭所在银行网点的按揭业务经理处。”但Z某某庭审后提交的《质证意见及补充代理意见》载明，“涉案房屋总价87万元，剩余购房款高达60万元，按大多数群众购房的习惯、常理，某街道理银行贷款，Z某某这样的普通群众一般无力一次性支付剩余购房款60万元。本案因开发商原因（如要求处于婚姻状态的Z某某提供离婚证）不能继续办理银行贷款，致使Z某某合同目的不能实现。”另外，2020年1月7日的粤（2020）惠州市不动产证明第3××4号《不动产登记证明》载明，“证明权利或事项：预告登记（种类：预售商品房买卖预告登记）；权利人（申请人）：Z某某;义务人：HYYJ公司；坐落：惠州市某区某商铺银坑地段雅居乐花园XXXXXX房。”2020年5月7日,Z某某诉至一审法院成讼。庭审中，（1）问及“案涉认购书及买卖合同不能履行的原因是什么？”Z某某回答“因为HYYJ公司说Z某某办不了剩余购房款的贷款，某街道法继续履行合同。我方现在不愿意继续履行合同。”HYYJ公司回答“接到银行通知，Z某某需要补充其他办理按揭的资料，Z某某一直没有补充。有向Z某某发函通知。”（2）针告HYYJ公司提供的《关于限期补交按揭资料的通知》，Z某某质证如下：通知中提到的离婚证，原告现实中是结婚状态，未离婚，实际上是要Z某某以假离婚的某街道理按揭；Z某某属于婚姻状态，对方有电话通知要提供离婚证，就是要Z某某以假离婚的某街道理银行贷款，这一点我方认为对方的要求不合理，这也是合同不能走下去的原因之一；除了离婚证外，Z某某已经在2020年1月份就将其他材料交付给了HYYJ公司，但对方不会开具收据给我方。HYYJ公司则辩称，银行通知我方是Z某某缺材料，至于Z某某说离婚证之类的，是Z某某办理按揭的事情，我方不知情。具体银行是广州银行惠州支行。另查明，2019年12月31日，Z某某向YG公证处申请办理“雅居乐一般事务性委托”的公证事项。YG公证处受理后，于2020年1月2日出具（2019）粤惠阳光第38921号《公证书》载明，“兹证明Z某某于二〇一九年十二月三十一日在广东省惠州市，在本公证员的面前，在前面的《委托书》上签名、捺右手食指指印，并表示知悉委托的法律意义和法律后果。Z某某的委托行为符合《中华人民共和国民法总则》第一百四十三条的规定。”并于2020年1月6日按照Z某某指定的方式送达《公证书》。Z某某缴交公证费430元、副本费20元，合计450元。YG公证处庭审时辩称需澄清一点，某街道理委托授权行为的公证，而不是Z某某与其他被告之间的商品房买卖合同或者是其他法律行为的公证。另查明，2019年12月31日，Z某某（甲方、委托人）与DKFL公司（乙方、受托人）就案涉房产签订雅-2019-376号《委托代理合同》，约定：1、甲方委托乙方提供服务范围为：①购房过程中提供法律咨询服务；②代办《不动产权证》申报手续。2、在签订本合同时，甲方向乙方支付服务费人民币850元。Z某某当天向DKFL公司出具《委托代理书》，约定委托该公司代其办理惠阳雅居乐花园项目的维修资金缴交事宜，并支付了签约办证服务费850元、不动产登记费80元、维修资金4701元。2020年1月2日，该公司将案涉房屋维修资金4701元存入中国建设银行排坊支行的惠州市住宅专项维修资金分户。
一审法院认为，本案是房屋买卖合同纠纷。一、案涉合同效力及应否解除问题。HYYJ公司与Z某某所签《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2019）01022XXX】系双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，未违背公序良俗，合法有效，一审法院予以认定。该合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，Z某某依据合同第七款第（二）项约定，通过向广州银行惠州支行申请按揭贷款方式支付剩余购房款600000元，但鉴于该行要求Z某某补交离婚证等资料，而Z某某与配偶吕锐实际上至今仍处于婚姻关系存续状态，无法提供离婚证，应视为Z某某没有满足相关按揭条件导致其银行贷款审批无法通过，亦未签订贷款合同。根据《合同法》第四条规定，“当事人依法享有自愿订立合同的权利，任何单位和个人不得非法干预。”《商业银行法》第四十一条规定，“任何单位和个人不得强令商业银行发放贷款或者提供担保。商业银行有权拒绝任何单位和个人强令要求其发放贷款或者提供担保。”人民法院无法直接判决银行发放贷款，无法判决强制履行合同。只有Z某某一次性支付剩余购房款600000元，法院才能据此判决继续履行案涉合同，确保判决具有确定性和可强制执行性。故对于HYYJ公司提出的其与Z某某之间买卖关系不因Z某某无法办理银行贷款而产生影响，Z某某要求解除买卖合同无事实以及法律依据，应予以驳回的抗辩意见，一审法院不予采纳。由于Z某某庭审时表示不愿意继续履行合同，且在庭审后提交的《质证意见及补充代理意见》中确认除贷款外无力一次性支付剩余购房款600000元，至今仍欠HYYJ公司购房余款600000元未付，违反了主给付义务即主合同义务，已构成根本违约，导致双方所签合同目的不能得到实现，根据《合同法》第九十四条第（二）项规定，“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务。”本案符合解除合同的法定情形，故对Z某某诉请解除与HYYJ公司于2019年12月31日所签案涉合同，一审法院予以支持。二、购房款应否返还问题。该问题焦点是Z某某所支付50000元的性质，系定金还是已转化为购房款。当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保，而债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。定金有立约定金及履约定金之分，立约定金是一种特殊定金，是指合同一方当事人为保证自己在约定的时间、地点与对方当事人签订合同，而交给对方一定金钱的担保方式。本案中，Z某某与HYYJ公司在《惠阳雅居乐花园认购书》中约定Z某某已付清定金50000元，后又在案涉合同第七款第（一）项约定“该定金于本合同签订时抵作商品房价款。”显然，Z某某按认购书支付的50000元定金系为担保双方签订《商品房买卖合同（预售）》所设，在双方按约签订买卖合同后，该50000元已转化为购房款的一部分，亦即合同已经成立，定金功能丧失，不能适用定金罚则，此不仅符合双方上述合同约定，也不违反《担保法》及《合同法》中关于定金的规定。加之Z某某于2019年12月31日向HYYJ公司支付购房款220005元，二者合计270005元。在解除案涉合同后，因合同取得的收益相应返还，因此，HYYJ公司应向Z某某返还购房款270005元。HYYJ公司认为如有损失，可另案起诉主张违约责任或损害赔偿。同时，根据合同附件十一《补充协议》第17.2款约定，Z某某须在合同解除后配合HYYJ公司办理买卖合同备案登记注销手续。三、公证费应否退还问题。本案中，YG公证处在受理Z某某提出的“雅居乐一般事务性委托”公证事项申请后，作出（2019）粤惠阳光第38921号《公证书》并送达，Z某某据此缴交公证费430元、副本费20元，合计450元。因此，YG公证处在Z某某和HYYJ公司面前履行了公证职责，提供了公证服务，证明Z某某的委托行为符合相关法律规定，该公证行为已经发生并且实际完成，亦未违反法律规定，根据《公证法》第六条规定，“公证机构是依法设立，不以营利为目的，依法独立行使公证职能，承担民事责任的证明机构。”第二条规定，“公证是公证机构根据自然人、法人或者其他组织的申请，依照法定程序对民事法律行为、有法律意义的事实和文书的真实性、合法性予以证明的活动。”第三十四条第一款规定，“当事人应当按照规定支付公证费。”YG公证处收取Z某某公证费430元、副本费20元于法有据，无须予以退还。关于银行没有发放贷款、合同解除等问题均与YG公证处上述独立的公证行为不具有关联性，故Z某某以此为由诉请YG公证处退还450元公证费缺乏事实和法律依据，一审法院不予支持。另外，Z某某与DKFL公司签订《委托代理合同》并出具《委托代理书》，约定委托该公司代其办理惠阳雅居乐花园项目的维修资金缴交事宜，该委托代理合同关系与本案房屋买卖合同关系不属于同一性质的法律关系，一审法院不予处理，Z某某可另循法律途径解决。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第四条、第七条、第四十四条第一款、第六十条、第九十四条第（二）项、第九十七条、《中华人民共和国商业银行法》第四十一条、《中华人民共和国公证法》第二条、第六条、第三十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第三款、第一百四十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条的规定，判决：一、解除Z某某与HYYJ公司于2019年12月31日签订的《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2019）01022XXX】。二、HYYJ公司应于本判决生效之日起15日内，向Z某某返还已付购房款270005元。三、Z某某应于本判决生效之日起15日内，协助HYYJ公司办理注销案涉商品房及《商品房买卖合同（预售）》【合同编号：惠阳（2019）01022XXX】的网签、备案及预告登记手续，办理注销手续所产生的费用由Z某某承担。四、驳回Z某某其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费2799元（Z某某已预交），由Z某某负担161元，由HYYJ公司负担2638元。
本院经审理查明，各方当事人均未提交新的证据。一审查明的事实属实，本院予以确认。
本院认为，本案系房屋买卖合同纠纷。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十五条关于“第二审人民法院应当对上诉请求的有关事实和适用法律进行审查”的规定，当事人未提出上诉请求或上诉未请求部分，本院不作处理。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定，本案为民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，应当适用当时的法律、司法解释的规定。
Z某某和HYYJ公司签订的《惠阳雅居乐认购书》《商品房买卖合同（预售）》系双方真实的意思表示，没有违反法律、行政法规的效力性强制性规定，合法有效。双方均应依照合同约定履行各自义务。根据《中华人民共和国合同法》第九十四条：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。”的规定，Z某某一审庭审中明确表示不愿意继续履行合同，一审法院根据上述规定认定案涉《商品房买卖合同（预售）》符合解除合同的法定情形，并无不当。对于本案《商品房买卖合同（预售）》未能履行，HYYJ公司如认为权益受损，可向Z某某另行主张权利。另，其它问题一审法院的说理清晰，本院不再赘述。
综上所述，HYYJ公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定基本事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由HYYJ公司负担。
本判决为终审判决。
审 判 长 温法官
审 判 员 张法官
审 判 员 刘法官
二〇二二年五月十八日
法官助理 徐彦怡
书 记 员 湛书记员
