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广东省深圳市中级人民法院
民 事 判 决 书
上诉人（原审原告、反诉被告）：L某某，男，汉族，19**年**月**日出生，住所地：吉林省临江市。
上诉人（原审原告、反诉被告）：L某某，男，汉族，19**年**月**日出生，住所地：吉林省梅河口市。
两上诉人共同委托诉讼代理人：陈志钧，广东华商（龙岗）律师事务所律师。
两上诉人共同委托诉讼代理人：潘律师，广东华商（龙岗）律师事务所实习律师。
被上诉人（原审被告、反诉原告）：G某某，女，汉族，19**年**月**日出生，住所地：广东省深圳市某区。
委托诉讼代理人：梁律师，广东鹏某律师事务所律师。
委托诉讼代理人：吴律师，广东鹏某律师事务所实习律师。
原审第三人：深圳FTXF公司，住所地：广东省深圳市某区，统一社会信用代码：9144********7028ＸＵ。
法定代表人：韦志军。
上诉人L某某、L某某因与被上诉人G某某、原审第三人深圳FTXF公司（以下简称FTXF公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年5月24日立案后，依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人L某某、L某某的共同委托诉讼代理人陈志钧，被上诉人G某某的委托诉讼代理人梁律师到庭参加诉讼，原审第三人FTXF公司经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
L某某、L某某上诉请求：1、撤销原审判决；2、改判G某某继续履行与L某某、L某某签订的《二手房买卖合同》，将位于深圳市某区某街道某商铺Ｂ座14Ｂ房屋（房产证号：60××**）过户至L某某名下，并将该房屋移交；3、判决G某某支付违约金（以成交价为基数，每日万分之五，自2016年2月26日起计至该房屋移交之日止，暂计至2016年4月15日为66250元）；4、本案诉讼费、保全费由G某某承担。
事实和理由：一、G某某自2016年4月17日起才有权解除合同，G某某于2016年4月13日加价构成根本违约。因合同约定应于2016年3月31日前做资金监管，如未能获得银行贷款，应于3个工作日内补足，而2016年4月2日、3日、4日均非工作日，因此L某某、L某某在2016年4月6日以前补足剩余购房款，办理剩余购房款的资金监管不构成违约；合同约定，买方履行义务逾期超过10日的，买方才构成根本违约，因此，G某某自2016年4月17日起才有权解除合同，G某某于2016年4月13日加价构成根本违约；G某某在2016年4月11日当晚即要求加价20万元。此不属于要求支付迟延履行违约金，而是以一个新的价格发起一份新的合同邀约，等于G某某已经于2016年4月11日当晚即要求解除原来的《二手房买卖合同》，G某某在2016年4月11日当晚既己构成根本违约。即使按照G某某自认的4月13日才要求加价，G某某在该日期也没有这个权利，其4月13日加价也构成根本违约。
二、L某某、L某某一次性支付剩余购房款并要求资金监管无需征得G某某另行同意，符合合同本意，不属于变更交易方式，更不构成违约。
三、G某某为了加价而故意找借口，企图推卸违约责任。G某某称在签署《资金监管协议》之前，L某某、L某某应向资金监管账户存入监管资金。而必须先有资金监管协议，才有监管账号；G某某称《资金监管协议》存在“正式”、“非正式”之分，庭上称他己签署《资金监管协议》，但是此协议非正式协议，协议须经银行审批后才是正式协议，因银行未批准，因此不存在正式《资金监管协议》。L某某、L某某认为，G某某此解释是为掩饰其第一次开庭时己当庭否认有签署《资金监管协议》、而第二次开庭其又称双方已签署《资金监管协议》以增加自己的胜算，这种解释无非掩饰不愿签署《资金监管协议》企图；G某某在兴业银行开卡是用于其收取购房款的银行卡，不是资金监管账户，该银行卡与资金监管是两码事。
四、未签署《资金监管协议》是因G某某原因。G某某自己提交的2016年5月26日的《录音文字整理》倒数第一页第4至第7行，记载“彭小姐，他那天没有做监管”，根据上下文联系来分析，这个“他”实际是“她”，指的是G某某没有做资金监管，即中介公司的彭丽娟的录音证实G某某没有做资金监管；L某某、L某某的两份录音证据都证实，其一直要求继续交易，但G某某要求加价20万元才愿意继续交易。L某某、L某某认为20万元太高，希望与G某某协商，适当加价，L某某、L某某愿意继续交易，这就证实L某某、L某某并不存在停止交易、不签署《资金监管协议》的动机。而G某某则可以通过不签署《资金监管协议》的方式，将责任推卸，并借机抬高销售价格。为抬高销售价格创造时间条件，G某某不签署《资金监管协议》、制造交易障碍具有强烈动机。G某某自己提交的2016年5月26日的《录音文字整理》倒数第二页第4至第7行，记载“你们说过户的话要监管协议嘛，那他现在没有监管协议我们就没有过啊”，但经听录音，G某某故意遗漏了一句“然后，你是说过户的话要监管协议”。从上下文理解，彭丽娟并没有说是因为L某某、L某某的原因没有签署监管协议，而是因为没有监管协议，某街道理过户。这句话更进一步反映出，G某某错误的将提供《资金监管协议》的义务解释为是L某某、L某某的单方面义务，而非双方的共同义务，间接的反映出是G某某的原因没有签署《资金监管协议》。
G某某辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，请求依法驳回L某某、L某某的上诉请求，维持原判。
FTXF公司未到庭，未作陈述。
L某某、L某某向一审法院起诉请求：1、G某某继续履行与L某某、L某某签订的《二手房买卖合同》，将位于深圳市某区某街道某商铺Ｂ座14Ｂ房屋过户至L某某名下，并将该房屋移交给L某某；2、G某某支付从2016年2月26日起以265万元为基数按每日万分之五的标准计算至涉案房屋移交之日止的违约金；3、本案诉讼费用由G某某承担。
G某某向一审法院反诉请求：1、解除L某某、L某某与G某某之间的《二手房买卖合同》；2、L某某、L某某支付违约金53万元；3、L某某、L某某赔偿损失30万元；4、本案诉讼费由L某某、L某某承担。
一审法院认定事实：2016年1月21日，在FTXF公司的居间介绍下，L某某与G某某签订《二手房买卖合同》，约定G某某将其名下的涉案房产以265万元的价格转让给L某某。上述合同第三条约定，买方同意在本合同生效之日起当日内向卖方支付定金2万元，在合同生效后14日内再支付定金6万元；合同第四条第（2）款约定，买方须于2016年3月31日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行承诺为准支付至买卖双方约定的银行监管账号或其他第三方的监管账号中；合同第十二、十三条约定，如任何一方未按照合同约定的期限履行义务，对方有权要求以转让成交价为基数按日万分之五支付违约金并继续履行合同，如一方逾期履行超过10日，对方可解除合同并选择要求支付转让成交价百分之二十的违约金承担违约责任或没收已支付的定金（双倍返还已支付的定金）。同日，L某某、L某某与G某某签订《买方主体变更确认书》，三方同意在签署《二手房买卖合同》及产权转移登记时将买方姓名写在L某某名下，由L某某继续履行《二手房买卖合同》及相关附件补充协议等项下原买方即L某某未履行的义务，L某某对L某某承担连带责任。
上述合同签订后，L某某分别在2016年1月21日、2月25日向G某某支付了定金2万元、6万元。其后，涉案合同未能继续履行，L某某、L某某陈述原因在于G某某要求增加转让价以及未予配合办理首期款资金监管手续，G某某则陈述原因在于L某某、L某某未按期支付首期款。另，G某某在一审庭审中确认其曾于2016年4月13日向L某某、L某某提出加价。
一审另查明，2016年4月15日，L某某曾向一审法院提起诉讼。在该案中G某某也提起反诉，但双方又分别于2016年10月12日、9月22日撤回了各自的起诉。
一审再查明，经深圳市不动产登记中心核实，截至L某某、L某某提起本案诉讼之日，L某某家庭具备在深圳市住某区，可购一套。
一审法院认为，L某某与G某某签订的《二手房买卖合同》是双方当事人的真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应予全面履行。上述合同签订后，双方又与L某某签订《买方主体变更变更确认书》，约定将上述合同的买方变更为L某某，由L某某承继L某某在合同中的权利义务，故上述主体变更确认书签订后，涉案买卖合同的当事人变更为L某某与G某某。
根据涉案合同第四条第（2）款的约定，L某某须于2016年3月31日将除定金之外的剩余首期款支付至银行监管账号中，其未按时履行上述合同义务，且截至L某某起诉之日逾期履行义务已超过10日，其行为构成根本违约，依法应承担相应的违约责任，故G某某反诉请求解除合同、支付合同约定的违约金，理据充分，一审法院予以支持。涉案《二手房买卖合同》应于G某某的反诉状送达至L某某之日即2017年2月17日解除。对于G某某主张的违约金，根据涉案合同的约定，违约金按照合同转让成交价的20%计算，一审法院结合L某某违约行为发生时间以及造成G某某损失大小，酌情将违约金调整为26.5万元。涉案合同解除后，G某某收取的8万元定金应退还予L某某，因L某某与G某某互付债务，且标的物种类相同，上述债务抵销后L某某应向G某某支付违约金18.5万元。至于G某某反诉请求支付30万元的损失，因G某某未举证证明其损失大小以及一审法院支持的违约金数额不足以弥补其损失，故对于该项反诉请求，一审法院不予支持。L某某在《买方主体变更确认书》中自愿对L某某的履行行为承担连带责任，故G某某反诉请求L某某连带支付违约金，合法有理，一审法院予以支持。
L某某主张G某某要求加价的行为构成违约，其提交的通话录音证据显示G某某要求加价的时间为2016年4月13日，G某某对该事实也予以认可，但此时因L某某逾期支付首期款，G某某解除合同的条件已经成就，G某某有权行使解除权并再行与L某某协商交易价格，故G某某的加价行为并不构成违约。另，L某某主张G某某未配合签订资金监管协议导致其无法按期支付首期款，但其未就此提交相关证据予以证明，应承担举证不力的法律后果，一审法院对其该项主张不予采纳。
据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十九条、第一百零七条、第一百一十四条第一款、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决：一、确定L某某与G某某之间的《二手房买卖合同》于2017年2月17日解除；二、L某某于该判决生效之日起十日内向G某某支付违约金18.5万元；三、L某某对于L某某在上述第二项判项中确定的付款义务承担连带清偿责任；四、驳回L某某、L某某的全部诉讼请求；五、驳回G某某的其他反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案一审本诉受理费28530元、财产保全费5000元，合计33530元，由L某某、L某某负担。本案反诉受理费6050元，L某某、L某某负担1348元，G某某负担4702元。
二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审法院查明的事实予以确认。
本院二审期间就资金监管协议的签署情况向兴业银行深圳南山支行调查，该行复函称：无法确定L某某与G某某是否于2016年3月31日在该支行签署资金监管协议，该支行柜面上无以上资金监管协议签订的记录；双方无办理资金监管手续；双方未办理具体原因不详。
本院认为，本案为房屋买卖合同纠纷案件。根据当事双方的上诉及答辩意见，本案二审的争议焦点为：违约方是哪一方。针对该争议焦点，本院认为，涉案《二手房买卖合同》虽然约定买方须于2016年3月31日前将除定金、交楼押金之外的剩余首期款以银行承诺为准支付至银行监管账号或其他第三方的监管账号中，但进行资金监管的前提是双方共同签署资金监管协议，明确资金监管账号。从一审、二审查明的事实来看，当事双方并未实际办理资金监管手续，且现有证据无法证明未签订资金监管协议的责任在哪一方。由于双方未实际办理资金监管手续不能归责于L某某，某街道理资金监管有正当事由，不构成违约。此后，双方本应按照诚实信用原则积极配合继续履行合同，但G某某却在2016年4月13日提出加价，构成违约，故其应承担相应的违约责任。一审法院认定事实有误，应予纠正。
本案一审时，深圳市不动产登记中心已确认L某某家庭截至起诉时具备本市住某区，即涉案合同不存在继续履行的障碍，故对L某某关于继续履行合同的诉讼主张，应予支持。为便于履行，本院对双方的履行期限及付款方式予以明确，L某某应在判决生效后十五个工作日内向G某某支付剩余购房款257万元（265万元-8万元），G某某应在L某某支付完购房款后十五个工作日内配合L某某办理房屋过户手续并交付房屋，其他履行内容仍应按照双方签订的《二手房买卖合同》履行。至于G某某关于解除合同、支付违约金、赔偿损失的诉讼主张，没有事实和法律依据，应予驳回。
L某某一审还请求判令G某某支付迟延履行违约金，考虑到本案判决继续履行合同后，L某某因合同迟延履行所受损失不大，且G某某也以L某某违约为由主张违约金，应视为其对违约金数额有异议，故根据公平原则，本院酌定G某某应支付的违约金金额为10万元。L某某诉请的超出部分，不予支持。
综上所述，L某某、L某某的上诉请求部分成立，予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百七十条第（二）项规定，判决如下：
一、撤销深圳市龙岗区人民法院民事判决；
二、L某某与G某某继续履行2016年1月21日的《二手房买卖合同》；
三、L某某应于本判决生效之日起十五个工作日内向G某某支付剩余购房款257万元；
四、G某某应于L某某付清剩余购房款之日起十五个工作日内配合L某某办理涉案深圳市某区某街道某商铺Ｂ座14Ｂ房屋的递件过户手续（过户登记产生的全部税费由L某某负担），并将上述房产交付给L某某；
五、G某某应于本判决生效之日起十五个工作日内向L某某支付违约金10万元；
六、判决未尽事宜，双方按涉案《二手房买卖合同》约定条款诚信履行；
七、驳回L某某、L某某的其他诉讼请求；
八、驳回G某某的全部反诉请求。
如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案一审本诉受理费28530元、财产保全费5000元，反诉受理费6050元，二审案件受理费28530元，均由G某某负担。
本判决为终审判决。
审判长 陈法官
审判员 张法官
审判员 朱法官
二〇一八年十一月十九日
书记员 郭有志（兼）
附相关法条：
《中华人民共和国合同法》
第八条依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定；
（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更；
（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。
