楼房在工厂里被拆分成一个个模块，连同厨卫、管线、装修一并预制完成，再运到现场吊装，一栋楼的主体结构几十天即可封顶——模块化建造正在从示范项目走向规模化应用。从“露天工地”到“智能工厂”，从“现场浇筑”到“模块吊装”，建筑业正在向智能化、绿色化、融合化转型；有关部门此前也已明确，装配式建筑占新建建筑的比例应达到30%以上。建造方式变了，一旦出现渗漏、开裂、构件缺陷，责任该由谁承担，就成了购房人和建设单位都要面对的新问题。本文不针对具体项目作评价，仅就这一类建造方式涉及的现行法律规则作梳理。
一、模块化的房子，法律上算“产品”还是“工程”？
【法条原文】《中华人民共和国产品质量法》第二条规定：“在中华人民共和国境内从事产品生产、销售活动，必须遵守本法。本法所称产品是指经过加工、制作，用于销售的产品。建设工程不适用本法规定；但是，建设工程使用的建筑材料、建筑构配件和设备，属于前款规定的产品范围的，适用本法规定。”
【深度理解】这一条对模块化建筑尤其关键。整栋楼房属于建设工程，不适用产品质量法；但在工厂流水线上加工制作、用于销售的预制模块与部品部件，属于建筑构配件，可以落入产品质量法的调整范围。由此形成两条并行的责任路径：购房人主要依据建设工程质量与商品房买卖规则向开发商、施工方主张；建设单位若能证明缺陷源于构件本身，则可以依产品质量法向构件的生产者、销售者追偿。
二、施工质量由谁负责？
【法条原文】《中华人民共和国建筑法》第五十八条规定：“建筑施工企业对工程的施工质量负责。建筑施工企业必须按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。工程设计的修改由原设计单位负责，建筑施工企业不得擅自修改工程设计。”该法第六十条规定：“建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。”
【法条原文】《中华人民共和国民法典》第八百零一条规定：“因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理或者返工、改建。经过修理或者返工、改建后，造成逾期交付的，施工人应当承担违约责任。”该法第八百零二条规定：“因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。”
【深度理解】“工厂预制＋现场吊装”并没有改变责任主体的划分：施工企业对施工质量负责，设计修改仍由原设计单位负责。民法典第八百零一条提供了更具体的救济方式——质量不符合约定时，发包人首先有权要求无偿修理、返工、改建，而不是直接扣款；第八百零二条则把责任延伸到合理使用期限内造成的人身损害与财产损失。值得注意的是，装配式建筑集成度高，缺陷来源可能分布在多个环节——构件出厂质量、运输与吊装过程中的损伤、节点灌浆与拼缝的施工质量，都可能在事后被追责。建设单位留存构件出厂合格证、进场验收记录、吊装与灌浆施工记录，是分清责任的关键。
三、保修期有多长？
【法条原文】《建设工程质量管理条例》第四十条规定：“在正常使用条件下，建设工程的最低保修期限为：(一)基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；(二)屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；(三)供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；(四)电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。”该条例第四十一条规定：“建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。”
【深度理解】保修期自竣工验收合格之日起算：地基基础与主体结构按设计文件规定的合理使用年限保修，屋面与外墙防渗漏为5年，供热供冷系统为2个采暖期、供冷期，电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程为2年。模块化房屋现场作业时间短，但法定保修期限并不因此缩短；购房人收房时应核对《住宅质量保证书》载明的保修范围与期限，并与法定最低期限比对，低于法定最低期限的约定不能产生排除法定义务的效果。
四、发现质量问题，购房人能退房吗？
【法条原文】《城市房地产开发经营管理条例》第三十一条规定：“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”该解释第十条规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”
【深度理解】商品房买卖司法解释区分了两个层次：一是主体结构质量不合格，或者质量问题严重影响正常居住使用，买受人可以请求解除合同和赔偿损失；二是交付使用的房屋存在质量问题且在保修期内的，出卖人应当承担修复责任，拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。也就是说，并非所有质量缺陷都能退房，只有主体结构不合格或者严重影响正常居住使用才达到解除合同的程度，一般缺陷走的是修复与赔偿的路径。
五、构件缺陷、设计缺陷、施工缺陷，责任如何划分？
【法条原文】《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十三条规定：“发包人具有下列情形之一，造成建设工程质量缺陷，应当承担过错责任：（一）提供的设计有缺陷；（二）提供或者指定购买的建筑材料、建筑构配件、设备不符合强制性标准；（三）直接指定分包人分包专业工程。承包人有过错的，也应当承担相应的过错责任。”该解释第十二条规定：“因承包人的原因造成建设工程质量不符合约定，承包人拒绝修理、返工或者改建，发包人请求减少支付工程价款的，人民法院应予支持。”该解释第十五条规定：“因建设工程质量发生争议的，发包人可以以总承包人、分包人和实际施工人为共同被告提起诉讼。”
【法条原文】该解释第十四条规定：“建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。”该解释第十八条规定：“因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身损害、财产损失的，保修人应当承担赔偿责任。保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。”该解释第三十二条第一款规定：“当事人对工程造价、质量、修复费用等专门性问题有争议，人民法院认为需要鉴定的，应当向负有举证责任的当事人释明。当事人经释明未申请鉴定，虽申请鉴定但未支付鉴定费用或者拒不提供相关材料的，应当承担举证不能的法律后果。”
【深度理解】上述规则为模块化建造中的责任划分提供了明确依据，而不是空白。第十三条第（二）项尤其契合这一场景：建设单位提供或者指定购买的建筑构配件不符合强制性标准，由此造成质量缺陷的，由建设单位承担过错责任；相应地，若缺陷源于构件自身的生产质量，建设单位在对外承担责任后，可依产品质量法向构件的生产者、销售者追偿。第十二条与民法典第八百零一条相衔接，说明“拒绝修理、返工、改建”是减少价款的适用前提，不能绕开修理径行扣款。第十四条提醒购房人注意：房屋未经竣工验收即擅自入住，再就使用部分的质量问题主张权利存在障碍，但地基基础与主体结构不受此限。第十五条则解决了“告谁”的问题——因工程质量发生争议，可以将总承包人、分包人和实际施工人一并列为被告。第十八条与第三十二条分别处理保修不及时的赔偿责任，以及质量、修复费用争议的鉴定与举证责任分配。
六、相关案例带来什么启示？
【相关案例】最高人民法院（2025）最高法民辖35号民事裁定中，当事人签订《集装箱买卖合同》，约定提供装配式集装箱、配件及运输安装服务，争议焦点为该合同的性质；人民法院认定其属于承揽合同，安装后形成的活动板房有别于不动产工程项目，不适用不动产纠纷专属管辖。另可参考最高人民法院（2021）最高法民再344号民事裁定（人民法院案例库入库编号2023-07-2-091-001，裁判日期2021年12月17日），该案中业主委员会就小区工程质量缺陷修复费用提起诉讼，人民法院区分了可由业主委员会以自己名义主张的业主共有事项与须由业主本人主张的专有事项。
【深度理解】前者的启示是：模块化、装配式建筑的合同名称并不决定其法律性质，“名为买卖、实为承揽”或者“名为买卖、实为建设工程施工”的认定，会直接影响管辖、质量责任与保修规则的适用。需要说明的是，该案争议对象是具有可移动属性的活动板房，与建成交付后构成不动产的模块化住宅在性质上并不相同，不能据此认为模块化住宅的纠纷一概不适用不动产专属管辖。后者提示，涉及共有部位、配套设施的质量缺陷，业主可以通过业主委员会集中主张，而入户范围内的质量问题则应以业主本人名义提出。
七、结语
建造方式的变化，改变的是施工组织，不改变责任的归属。对购房人而言，模块化的房子并没有“免责通道”：主体结构不合格可以退房，严重影响正常居住使用可以解除合同，一般缺陷可请求修复并主张修复费用与其他损失，保修期限由行政法规设定且不得因工期缩短而压缩。对建设单位与施工企业而言，真正的风险点在于“过程留痕”——构件出厂合格证明、进场验收记录、吊装与灌浆施工记录、设计变更签证，这些材料在争议发生时往往比事后鉴定更能说明问题。规模化之后，拼的不只是吊装的速度，更是每一道工序可追溯的程度。
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