在深圳龙岗律师网的工作中，有许多客户“购买”农村土地的业务，一般为律师见证、起草交易合同、提供法律意见等。实际上，我国《土地管理法》第八条：“城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。”《土地管理法》第九条规定：“国有土地和农民集体所有的土地，可以依法确定给单位或者个人使用。使用土地的单位和个人，有保护、管理和合理利用土地的义务。”根据该二条的规定，我国的土地所有权只有国家所有和集体所有二种，并不存在“私人所有”，但是私人即个人可以使用国有土地或农民集体所有的土地，这就从土地所有权上衍生出“土地使用权”。所以，所谓的“购买”农民土地，实际上是获得农村的土地使用权而非所有权，并不是真正意义的“购买”。
而获得农村集体土地使用权的方式一般为承包、租赁、合作经营等，其中又以承包最为普遍，原因是多数“承包方”实际上是想借“承包”之名行“购买”之实。以下就是承包为例，说说律师在农村集体土地使用权承包应注意的事项。
一、合同生效要素
（一）经营领域限制。《土地管理法》第十四条规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。”也就是说，农村集体土地一般只能从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产，所以如果承包合同项下的土地不是用于种植业、林业、畜牧业、渔业生产的话，该合同可能因为违反国家强制性规定而变为无效合同。
（二）对本集体意外单位或个人的限制。此外，《土地管理法》第十五条规定：“农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产……农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。”根据该规定，如果是“本集体意外的”单位或个人承包，还必须经过一定的村民或村民代表表决、并报有关部门批准。
综上所述，除一般的合同要素外，农村土地承包合同还必须符合以上要素才得以生效，这是律师在审查农村集体土地承包合同有效性时应注意的问题。
二、土地使用权承包期限
（一）对本集体村民承包期限有限制。《土地管理法》第十四条对本集体村民承包土地使用权的期限有规定：“农民集体所有的土地由本集体经济组织的成员承包经营……土地承包经营期限为三十年。”因此，本集体农民承包农村集体土地使用权承包合同的合同期限不能超过三十年。那么，如果合同约定的期限超过三十年的话，是合同全部无效，还是超过部分无效。深圳龙岗律师网认为，根据该规定，如果合同约定的合同期限超过三十年的，超过三十年部分无效。
（二）对本集体以外单位或个人承包期限没限制。《土地管理法》第十五条仅规定“可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营”，但是并没有规定承包的期限。深圳龙岗律师网认为，第十四条的承包期限限制仅约束本集体村民，对本集体以外单位或村民没有约束力。
以上是律师在审查农村集体土地使用权承包合同时应注意的承包期限问题。
