2015年至2016年上半年期间，由于国家信贷政策、深圳地方政策的放松，深圳房地产价格急速发展，狂飙突进，短短一年时间，房地产价格翻倍，在这种价格变化极端不合理的情况下，房屋卖方违约的案件大量爆发，笔者在这段时间也办理了大量此类案件，现总结一些经验与给为分享。
（由于在业余时间撰写此文，所以会用逐渐完善的方式进行更新）
本文将根据纠纷的几个焦点问题展开论述，主要如下：
一、定金
二、申请贷款
三、资金监管
（一）首期款的监管
（二）全部购房款的监管
四、监管房产证
五、赎楼
（一）自行赎楼
（二）委托赎楼
六、过户
七、解除监管资金
正文：
一、定金
绝大多数的二手房买卖合同都约定了定金条款，即买方以向卖方支付一定金额的定金以示诚意，支付定金后，买方不再履行合同的，卖方有权没收定金，卖方不再履行合同的，买方有权要求双倍返还定金。
（一）定金的效力问题
一般认为，定金为实践性合同，持此看法的主要理由有，《关于适用<中华人民共和国担保法>若干问题的解释》（下称《担保法解释》）第一百一十九条规定“实际交付定金数额多于或少于约定数额，视为变更定金合同；收受定金一方提出异议并拒绝接受定金的，定金合同不生效。”合同不生效的后果是相互返还财产。
二手房买卖合同中，如果完全没有支付定金，房屋仍属于卖方，双方争议并无太大异议，定金是否为实践性合同这一法律效力对二手房买卖合同几乎不具有影响，但如果没有准时、足额支付定金，则另当别论。
（二）定金阶段的主要纠纷
（1）如买方未在约定时间内支付全部定金或仅支付部分定金，卖方一直没有提出异议，或者双方实际继续履行监管首期款等后续义务的，视为卖方、买方改变关于定金支付时间、金额的约定，变更后的合同对方具有法律约束力。
（2）如买方未在约定时间内支付全部定金或仅支付部分定金，卖方当时既已提出异议，买方仍未补足定金，则卖方有权没收已经收取的定金，合同解除，双方互不承担其他违约责任。
（3）如买方未在约定时间内支付全部定金或仅支付部分定金，但卖方在当时并没有提出异议，如卖方在双方监管首期款之后才提出异议，应视为在监管首期款时双方协议变更合同约定，卖方此后再提异议无效，双方仍需继续履行合同其他约定。
二、申请贷款
（一）申请贷款阶段需注意的问题
（1）申请贷款是买方的单方义务，但是，卖方应将交易房屋的房产证复印件交付给买方，买方方可申请贷款，因此，卖方在此阶段应履行提供房产证复印件的义务。
（2）买方主要义务如下：
A：符合房屋所在地政策要求，具备购房资格；
B：符合银行贷款要求，能够获得银行贷款，或者具备一次性付款、补足银行贷款差额的能力
C：按银行要求，向银行提交申请贷款材料：个人及家庭主体信息、拥有房屋情况、银行流水、收入证明、交易房屋房产证复印件、个人征信等。
（二）申请贷款阶段主要纠纷
如进入到此阶段发生纠纷，卖方可能会向法庭主张买方为履行申请贷款义务。因此，买方向银行提交了贷款申请材料，应取得证据，如要求银行提供收件回执、或进行录音等，证明自己已经履行这一义务，为自己创造诉讼优势。如当时未取得收件回执、无录音，则应在起诉时向法庭提交调查取证申请，请求法院要求银行出具证明。
【未完待续】
