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2019年9月12日，珠海市人民政府发布《珠海市城市更新项目地价计收办法》（珠府〔2019〕60号），珠海市成为大湾区内又一以单宗土地市场评估价作为地价计收体系的城市。《办法》共分五章三十五条，遵循单宗评估、利益共享及分类指导原则，合理确定差别化的地价计收标准，并针对复合情形、剩余未纳入改造范围用地收购补偿、历史项目处置、政策衔接等提出了具体处置措施。总体来说，《办法》开辟了新的计收体系，与原政策的计收体系差别很大，且更加细化、更加复杂。
珠海市将城市更新项目地价按照旧厂房、旧村、旧城镇、“三地”及补公五个类别，结合更新类型、更新方向等区分不同情形予以计收。
一、旧厂房更新项目地价计收标准
根据《办法》，旧厂房“工改工”类拆建项目，规划容积率1.0（含）以下部分，按照批准年限与剩余年限单宗市场评估价差额的40%计收，超出部分不计收地价。
“工改产”“工改公共”类拆建项目，规划容积率1.0（含）以下部分不计收地价，超出部分按照单宗市场评估价的40%计收。
“工改商”类，实施拆建、改建的，规划容积率1.0（含）以下部分不计收地价；超出部分，自持的按照单宗市场评估价的40%计收，非自持的分别按90%、60%计收；综合体配建的住宅需单列，按单宗市场评估价的100%计收。其中，“工改商”类，实施临时改变建筑使用功能的，在首次批准的两年使用期内不计收地价，续期的按公告土地评估市场价格的年平均值计收地价。加建的附属设施属于临时建筑，不予计收地价。
二、旧村更新项目地价计收标准
城中旧村拆建项目，新建商品住宅部分按村民房屋“拆1免2或2.3”、叠加村集体物业“拆1免0.7或1.0”处理，其余融资开发建设部分均按单宗市场评估价的60%计收。“拆1免2或2.3”即新规划条件下村民现状房屋认定面积的2.0或2.3倍（含）以内的住宅功能部分，地价不计收，其中香洲区及横琴新区取值2.0，其他区取值2.3。“拆1免0.7或1.0”即新规划条件下村集体物业的0.7或1.0倍（含）以内的住宅功能部分，地价不计收，其中香洲区及横琴新区取值0.7，其他区取值1.0。其中，城中旧村改建、整治更新项目以及旧村庄改建、整治更新项目地价不计收。
三、旧城镇更新项目地价计收标准
根据《办法》，住宅区拆建更新项目按照“拆1免1.2”，即新规划条件下现状房屋认定面积的1.2倍（含）以内的住宅功能部分，地价不计收；其余部分，地价按单宗土地市场评估价的100%计收。
四、其他
该《办法》补充道珠海旧城镇拆建更新的其他项目，按照现状容积率予以分类处理。
《珠海市城市更新项目地价计收办法》进一步完善差别化的城市更新项目地价计收标准，充分发挥地价杠杆对推动城市更新的调节作用。
（供稿：广东律师协会房地产与建筑工程专委会，执笔人：黄山，核稿：许欣旎）
