在房屋买卖、离婚分产、父母出资购房等家庭事务中，常常出现一种尴尬：房子登记在别人名下，但自己确实需要长期住下去。为此，《民法典》专门增设了"居住权"这一新型用益物权，给这类需求提供了合法保障。本文结合法律规定，说说居住权到底是什么、怎么设立、以及最关键的问题——房子卖了还能不能住。
什么是居住权？
居住权是《民法典》物权编新增的一种用益物权。根据《中华人民共和国民法典》第三百六十六条（2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行），居住权人有权按照合同约定，对他人的住宅享有占有、使用的用益物权，以满足生活居住的需要。通俗地说，就是"房子不是我的名字，但我依法有权住在里面"。在深圳龙岗区的家庭生活中，这一制度有不少现实用途：比如父母出资购房却登记在子女名下，可为自己设立居住权保障晚年安居；离婚分割房产时，让经济相对弱势的一方在房屋出售前继续居住；或者祖辈把房子留给孙辈的同时，为自己保留终身居住保障。
居住权怎么设立才有效？
设立居住权有两个硬性要求，缺一不可。第一，必须采用书面形式订立居住权合同。《民法典》第三百六十七条规定，当事人应当采用书面形式订立居住权合同，合同一般应包括当事人姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限、解决争议的方法等条款。第二，必须办理登记。《民法典》第三百六十八条规定，设立居住权的，应当向登记机构申请居住权登记，居住权自登记时设立。也就是说，仅仅签一份合同还不够，没有完成登记，居住权就没有正式设立，也难以对抗后来的买房人。实践中，建议到不动产登记机关办理居住权登记，把权利"落档"，才能产生对世效力。
房子卖了，设立了居住权还能不能住？
这是大家最关心的问题。居住权具有强烈的人身属性，《民法典》第三百六十九条规定，居住权不得转让、继承；设立居住权的住宅原则上不得出租，但当事人另有约定的除外。关键之处在于：居住权一经依法登记，就具有对抗第三人的效力。即使房屋所有权人把房子卖给了别人，只要居住权仍在期限内且已完成登记，新的产权人也不能把居住权人赶走——即"买卖不破居住权"。这也提醒龙岗区的购房者，在买二手房前务必到登记机构查清楚房屋是否设有居住权，否则可能出现"房款付清却还要让人继续住"的局面。需要注意的是，居住权依附于登记而非房屋所有权，并不会因房屋转手而自动消失。
居住权什么时候消灭？
根据《民法典》第三百七十条，居住权期限届满或者居住权人死亡的，居住权消灭；居住权消灭的，应当及时办理注销登记。此外，《民法典》第三百七十一条还规定，以遗嘱方式设立居住权的，参照适用本章的有关规定。也就是说，除合同设立外，也可以通过遗嘱为特定人设立居住权。无论是设立还是注销，都应及时办理登记，以免影响房屋后续的买卖、抵押或继承安排。
居住权制度为"以房养老"、离婚住房安置、亲属间住房安排提供了灵活而稳妥的法律工具。但在设立方式、登记流程、期限设计上都有讲究，稍有疏漏就可能影响权利的实现。如需结合您的家庭具体情况设计居住权方案，请拨打陈志钧律师电话：180-8888-6636，或联系华商律师事务所，由深圳龙岗律师团队为您提供针对性咨询与文书起草服务。
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