【法条原文】
第二百二十条 权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的，登记机构应当予以更正。
不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记，申请人自异议登记之日起十五日内不提起诉讼的，异议登记失效。异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请人请求损害赔偿。
【法条术语】
更正登记与异议登记
【关键词】
预告登记、债权保全、预告登记效力、转让受限
【涉及案由】
物权确认纠纷
【深度理解】
一、更正登记的性质与适用情形
更正登记是对错误的不动产登记簿记载进行改正的行政程序，目的是使登记簿与真实权利状态相符。适用情形包括：权利人信息错误（如姓名有误）、面积记载错误、权利内容有误、重复登记等。更正登记不涉及物权的实质变动，仅是纠正已有记载的错误。
二、更正登记的两种启动方式
（一）登记权利人书面同意更正：若登记簿上记载的权利人自愿同意更正（说明其认可错误存在），登记机构应当予以更正，无须审查错误原因；
（二）有证据证明登记确有错误：申请人提交充分证据（如原始合同、原始证书、历史档案等）证明登记确有错误时，即便权利人不同意，登记机构也应当予以更正。
三、异议登记的性质与作用
当登记簿上记载的权利人不同意更正时，利害关系人可向登记机构申请异议登记。异议登记是一种临时性保护措施：在异议登记存续期间，登记权利人处分该不动产时，善意第三人知晓异议登记，不能主张善意取得（见物权法司法解释第16条）。这为真实权利人争取时间，通过诉讼解决权属争议。
四、异议登记的有效期限与失效
异议登记具有严格的时间限制：申请人自异议登记之日起十五日内必须提起诉讼，否则异议登记自动失效。这一规定防止异议登记被恶意使用以长期妨碍权利人处分不动产，兼顾了真实权利人的保护与登记公信力的维护。
五、异议登记不当的赔偿责任
若申请人申请异议登记后未能在诉讼中证明其主张，或明知无正当理由而申请异议登记，导致登记权利人无法正常处分不动产（如房屋无法出售、无法抵押），申请人应向权利人承担损害赔偿责任。这是对滥用异议登记行为的制约。
【相关案例】
案例名称：中国农业银行某支行诉来安某房地产开发有限公司、张某某借款合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-08-2-103-010
案例关键词：民事、借款合同、阶段性保证责任、预告抵押登记、失效
裁判要旨：预告登记权利人是否就抵押财产享有优先受偿权，主要审查是否办理建筑物所有权首次登记、预告登记是否失效两个要件。
人民法院在认定预告登记失效中九十日起算点时，应从预告登记权利人知道或应当知道能够进行抵押登记之日起计算。
案例名称：揭阳某银行诉陈某、高某、某房地产公司金融借款合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-16-2-103-018
案例关键词：民事、金融借款合同、抵押权预告登记、连带保证责任
裁判要旨：在商品房按揭贷款交易中，办理抵押登记手续是抵押权人和抵押人应当完成的义务，开发商已办理建筑物所有权首次登记及案涉房屋不动产权证书并及时将该不动产权证原件交给了抵押权人即已履行其义务，此时办理抵押登记手续的条件也已成就。因抵押权人与抵押人怠于办理抵押登记手续致使抵押权不成立的，抵押权人与抵押人怠于履行的法律后果应由其自行承担，不应再由开发商承担阶段性连带保证责任，否则可能导致往后开发商不积极办理建筑物所有权登记及不动产权证书，不利于维护良好的房地产交易秩序。
案例名称：松原某建房地产开发有限公司诉某银行股份有限公司宁江支行合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2025-08-2-483-001
案例关键词：民事、合同、抵押登记、抵押预告登记、阶段性担保、保证金
裁判要旨：抵押预告登记虽然在一定条件下具有排他性的物权效力，但并非一定会产生“抵押权自预告登记之日起设立”的法律效果，因此，办理抵押预告登记与办理抵押权登记的法律效力并不直接等同，抵押权不因办理抵押预告登记而当然设立。
【司法解释】
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第3条规定，异议登记因民法典第二百二十条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号，已废止）第3条规定，异议登记因物权法第十九条第二款规定的事由失效后，当事人提起民事诉讼，请求确认物权归属的，应当依法受理。异议登记失效不影响人民法院对案件的实体审理。
【相关法律法规】
《中华人民共和国不动产登记暂行条例》
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