【法条原文】
第二百二十一条 当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
【法条术语】
预告登记
【关键词】
预告登记失效、三个月内申请、未及时申请失效
【涉及案由】
物权确认纠纷
【深度理解】
一、预告登记的性质与功能
预告登记是指为保全以将来取得不动产物权为目的的债权请求权，将该请求权记载于不动产登记簿的一种登记制度。预告登记本身并不直接设立物权，而是通过对将来物权变动的"预约保全"，赋予债权请求权对抗第三人的效力，防止出卖方"一房二卖"或在过户前处分该不动产。
二、预告登记的适用场景
最常见的场景是商品房预售（期房购买）：购房人与开发商签订买卖合同后，因房屋尚未建成无法立即办理过户，购房人可申请预告登记，在登记簿上记载其将来取得该房屋所有权的请求权。预告登记也适用于其他不动产物权协议，如预约设立抵押权、预约转让建设用地使用权等。
三、预告登记的核心效力：限制处分
预告登记后，未经预告登记权利人（即购房人）同意，出卖方对该不动产的任何处分行为（如再次出售、设立抵押等）均不发生物权效力。这意味着：
（一）一房二卖时，已办理预告登记的买受人优先于未办理预告登记的买受人；
（二）出卖方在预告登记有效期内设立的抵押权，对已预告登记的买受人不具有对抗效力；
（三）善意第三人若知道预告登记的存在，不能主张善意取得。
四、预告登记的失效情形
（一）债权消灭：预告登记所保全的债权（如买卖合同）被解除、撤销或因其他原因消灭，预告登记随之失效；
（二）九十日期限届满未申请本登记：自能够申请不动产转移登记之日起（如房屋竣工验收、具备办理条件之日）九十日内，若权利人未申请本登记（正式过户），预告登记自动失效。该期限设计目的在于防止预告登记长期悬置，妨碍不动产流转。
五、实践意义
对购房人而言，办理预告登记是保护自身权益的重要手段，尤其在期房交易中，能有效防止开发商在建成后"违约再卖"。购房人应在签订合同后尽快申请预告登记，并在具备办理条件后及时申请正式过户，避免预告登记失效。
【相关案例】
案例名称：中国农业银行某支行诉来安某房地产开发有限公司、张某某借款合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-08-2-103-010
案例关键词：民事、借款合同、阶段性保证责任、预告抵押登记、失效
裁判要旨：预告登记权利人是否就抵押财产享有优先受偿权，主要审查是否办理建筑物所有权首次登记、预告登记是否失效两个要件。
人民法院在认定预告登记失效中九十日起算点时，应从预告登记权利人知道或应当知道能够进行抵押登记之日起计算。
案例名称：揭阳某银行诉陈某、高某、某房地产公司金融借款合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-16-2-103-018
案例关键词：民事、金融借款合同、抵押权预告登记、连带保证责任
裁判要旨：在商品房按揭贷款交易中，办理抵押登记手续是抵押权人和抵押人应当完成的义务，开发商已办理建筑物所有权首次登记及案涉房屋不动产权证书并及时将该不动产权证原件交给了抵押权人即已履行其义务，此时办理抵押登记手续的条件也已成就。因抵押权人与抵押人怠于办理抵押登记手续致使抵押权不成立的，抵押权人与抵押人怠于履行的法律后果应由其自行承担，不应再由开发商承担阶段性连带保证责任，否则可能导致往后开发商不积极办理建筑物所有权登记及不动产权证书，不利于维护良好的房地产交易秩序。
案例名称：松原某建房地产开发有限公司诉某银行股份有限公司宁江支行合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2025-08-2-483-001
案例关键词：民事、合同、抵押登记、抵押预告登记、阶段性担保、保证金
裁判要旨：抵押预告登记虽然在一定条件下具有排他性的物权效力，但并非一定会产生“抵押权自预告登记之日起设立”的法律效果，因此，办理抵押预告登记与办理抵押权登记的法律效力并不直接等同，抵押权不因办理抵押预告登记而当然设立。
【司法解释】
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释（一）》第4条规定，未经预告登记的权利人同意，转让不动产所有权等物权，或者设立建设用地使用权、居住权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照民法典第二百二十一条第一款的规定，认定其不发生物权效力。第5条规定，预告登记的买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为民法典第二百二十一条第二款所称的"债权消灭"。
最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》（法释〔2016〕5号，已废止）第4条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，应当依照物权法第二十条第一款的规定，认定其不发生物权效力。第5条规定，买卖不动产物权的协议被认定无效、被撤销、被解除，或者预告登记的权利人放弃债权的，应当认定为物权法第二十条第二款所称的"债权消灭"。
【相关法律法规】
《中华人民共和国不动产登记暂行条例》
《中华人民共和国城市房地产管理法》
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