【法条原文】
第二百七十一条 业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
【法条术语】
建筑物区分所有权
【关键词】
建筑物区分所有权、专有部分所有权、共有部分共有权、业主、共同管理权
【涉及案由】
业主专有权纠纷
业主共有权纠纷
【深度理解】
一、建筑物区分所有权的内涵
建筑物区分所有权，是指权利人（业主）对一栋建筑物内某一区分部分（如某套住宅、某间商铺）独立享有所有权，同时对整栋建筑物的共用部分（如楼道、电梯、外墙等）与其他业主共同享有所有权，并有权参与对建筑物实施共同管理的权利体系。
这是一种复合性权利，由三部分构成：
1. 专有部分所有权（独立支配某套房屋的权利）；
2. 共有部分共有权（对楼道、电梯等共用部分按份共有）；
3. 共同管理权（通过业主大会、业主委员会参与小区治理）。
二、专有部分
"专有部分"是指建筑物内具有结构上的独立性、利用上的独立性，且能够登记为特定业主所有权客体的部分。典型的专有部分包括：住宅单元、商业用房（经营性用房）、写字间等。
依照最高人民法院司法解释，专有部分须同时具备：
1. 构造上的独立性：能够明确区分；
2. 利用上的独立性：可以排他使用；
3. 登记可能性：能够登记成为特定业主所有权的客体。
三、共有部分
"共有部分"是指建筑物内专有部分以外的部分，由全体业主共同享有，具体包括：建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶，通道、楼梯、大堂，消防设施、公共照明设备，以及建筑区划内的道路、绿地、公共场所、公用设施和物业服务用房等。
业主对共有部分的共有权是建筑物区分所有权的必要组成部分，不得单独转让，随专有部分的转让而一并转让。
四、共同管理权
业主不仅享有财产性的专有权和共有权，还享有参与管理的权利：包括参与业主大会、选举业主委员会、对共有事务进行表决等。这是建筑物区分所有权制度的社会自治维度，赋予业主集体自治共同生活空间的权利。
【相关案例】
案例名称：丁某诉某业主委员会业主撤销权纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-07-2-046-002
案例关键词：民事、业主撤销权、建筑物区分所有权、地下车库、共同管理权利
裁判要旨：1.地下车库的管理使用直接关系到住宅小区生活秩序的和谐安定，属于有关共有和共同管理权利的重大事项，应当由全体业主共同决定，而非全体地下车位业主决定。
2.将地下车库与地面车位作为整体停车资源，对地下车位业主停在地面车位的车辆提高收费标准的做法，起到了通过价格杠杆合理调节资源分配的效果，不构成对地下车位业主权益的侵犯。
案例名称：梅州市梅江区某业主委员会诉梅州市梅江区某房地产开发有限公司、杜某某建筑物区分所有权纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-16-2-045-001
案例关键词：民事、建筑物区分所有权、停车位、所有权归属、无权处分
裁判要旨：停车位是占用小区公共道路、绿地建设的，依法应属小区全体业主共有。房地产开发公司将业主共有的停车场中停车位出售，属于无权处分行为，应属无效。
案例名称：陆某某诉某物业公司物业服务合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-16-2-121-005
案例关键词：民事、物业服务合同、建筑物区分所有权、专有部分专有权、共有部分共有权、合理限制、业主成员权、特定业主专有权
裁判要旨：1.人民法院在区分认定建筑物区分所有权中的“专有部分专有权”与“共有部分共有权”时，应当明确如下的识别规则：第一，在物权归属上，两者存在非此即彼的逻辑关系；第二，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款所规定的三项“专有部分(专有权)”的识别要素中，“构造上的独立性”和“使用上的独立性”应当进一步明确为“专有部分”的实质要件，而“能够登记”则是形式要件；第三，能够全部满足上述实质要件和形式要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，当属专有部分；若仅因未获明确登记但却已符合实质要件的某项建筑物区分所有权的物权客体，亦可基于不动产附合等其他物权规则而构成《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第二款中所规定的“专有部分的组成部分”。
2.建筑物区分所有权中“人法”属性的业主成员权可得通过集中行使而依法合理限制其“物法”层面的特定业主专有权的部分权能或内容。人民法院在依法审查上述对业主专有权限制的合理性时，应当明确如下的裁判规则：第一，限制的有限性。业主成员权对特定业主专有权的限制应当是有限度的，我国并不存在所谓的“建筑物区分所有权的剥夺制度”。第二，限制的合理幅度。业主成员权对特定业主专有权的限制幅度一般可得略高于传统民法上不动产相邻关系或者物权共有规则之于所有权上的制约力度。第三，司法审查的具体法律适用。我国物权法对于专有权受成员权不当限制的特定业主提供的救济途径明确区分了内部关系和外部关系：对于前者，人民法院应当以决议行为的撤销权规则作为适法根据；对于后者，则应当以物业服务合同等相应约款的效力审查规则作为裁判规范。
【司法解释】
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年12月23日修正）第一条：依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
第二条：建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为民法典第二编第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。
第三条（已按修正版内容整合于正文，原第三条关于共有部分认定）：除法律、行政法规规定的共有部分外，建筑区划内的以下部分，也应当认定为民法典第二编第六章所称的共有部分：（一）建筑物的基础、承重结构、外墙、屋顶等基本结构部分，通道、楼梯、大堂等公共通行部分，消防、公共照明等附属设施、设备，避难层、设备层或者设备间等结构部分；（二）其他不属于业主专有部分，也不属于市政公用部分或者其他权利人所有的场所及设施等。
【相关法律法规】
《中华人民共和国城市房地产管理法》
《商品房销售管理办法》
【特别声明】
（1）本网页任何内容仅为作者自学使用，不作为任何办案参考，部分内容来自互联网，您应知晓并确认本文并非任何官方文件，引用本文发生的任何后果由您自行承担。（2）本网页内容仅适合于启发学习思维，如您需参加法学考试、办理案件等，强烈建议您购买相关专家学者正式出版的书籍。（3）未经允许，不得下载本网页内容。不得将本网页内容用于任何商业或政治目的。（4）如本文存在英文版本，英文系翻译软件生成，非任何官方发布的版本。（5）如本文侵犯您的知识产权，请立即向本站电邮提出，电邮中请提供您的知识产权证据，如书籍、报刊、网页链接等，非常感谢您的理解，电子邮箱：1201222@qq.com。
