【法条原文】
第二百七十四条 建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。
【法条术语】
建筑区划内道路绿地及公用设施业主共有
【关键词】
建筑区划、业主共有道路、业主共有绿地、物业服务用房业主共有、公用设施业主共有
【涉及案由】
业主共有权纠纷
【深度理解】
一、建筑区划内道路归属
本条规定建筑区划（小区）内的道路属于业主共有，但须排除两种情形：
1. 属于城镇公共道路的（即规划中已纳入市政路网、由政府管理的道路）；
2. 已明示属于个人的道路（极少见）。
实践意义：物业管理公司不能擅自占用业主共有道路经营停车场或其他商业活动，如收取停车费，超出合理成本的收益须归属全体业主。
二、建筑区划内绿地归属
小区内绿地同样属于业主共有，但须排除：
1. 属于城镇公共绿地（如规划的城市公园绿地）；
2. 明示属于个人的绿地（如合同中明确约定归特定业主专有的私家花园）。
建设单位不得将应属业主共有的绿地据为己有或对外出售；已擅自出售的，业主可主张确认无效。
三、物业服务用房属于业主共有
物业服务用房（物管处、门卫室、工程用房等）是为了服务全体业主而设立，属于业主共有，建设单位无权独自出售或保留。物业服务合同终止后，物业服务企业须将物业服务用房移交给业主委员会（参见司法解释）。
四、其他公共场所和公用设施
建筑区划内的公共场所（广场、文化活动室等）和公用设施（给排水管道、消防设施、电梯等基础设施）也属于业主共有。对共有部分产生的收入（如外墙广告收益），在扣除合理成本后应归属全体业主（第282条）。
五、违规处分共有部分的法律后果
建设单位或物业服务企业擅自占用、处分业主共有部分的，业主有权请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或赔偿损失。
【相关案例】
案例名称：重庆某实业有限公司与重庆某建筑工程有限公司、潘某执行实施案
案例类型：指导性案例
案例检索编号：指导案例256号
案例关键词：执行/执行实施/大量车位/业主优先/分零拍卖执行实施要点人民法院处置建筑区划内规划用于停放汽车的大量车位时，可以根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条的规定，在依法保障债权人合法权益的同时，首先满足小区业主的需要，综合考量所涉车位性质、小区车位配比、当事人合法权益等因素，制定切实可行的分零拍卖等处置方案。
裁判要点：人民法院处置建筑区划内规划用于停放汽车的大量车位时，可以根据《中华人民共和国民法典》第二百七十六条的规定，在依法保障债权人合法权益的同时，首先满足小区业主的需要，综合考量所涉车位性质、小区车位配比、当事人合法权益等因素，制定切实可行的分零拍卖等处置方案。
【司法解释】
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第四条：业主基于对住宅、经营性用房等专有部分特定使用功能的合理需要，无偿利用屋顶以及与其专有部分相对应的外墙面等共有部分的，不应认定为侵权。但违反法律、法规、管理规约，损害他人合法权益的除外。
第十四条：建设单位、物业服务企业或者其他管理人等擅自占用、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动，权利人请求排除妨害、恢复原状、确认处分行为无效或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
【相关法律法规】
《物业管理条例》
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