【法条原文】
第二百七十八条 下列事项由业主共同决定：
（一）制定和修改业主大会议事规则；
（二）制定和修改管理规约；
（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；
（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；
（五）使用建筑物及其附属设施的维修资金；
（六）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；
（七）改建、重建建筑物及其附属设施；
（八）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；
（九）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。
业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。决定前款第六项至第八项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。
【法条术语】
业主共同决定事项与表决规则
【关键词】
业主大会表决规则、双重多数原则、重大事项业主决定、三分之二参与、四分之三同意
【涉及案由】
业主撤销权纠纷
业主知情权纠纷
【深度理解】
一、九类须经业主共同决定的事项
第278条第1款列举了九类须由业主大会共同决定的事项，涵盖了小区自治的核心事务，从制定规则（第一、二项）、选举机构（第三、四项）到资金使用（第五、六项）、重大改造（第七项）和共有部分经营（第八项）。第九项为兜底条款。
依据司法解释，"处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项"，均属于第九项"有关共有和共同管理权利的其他重大事项"。
二、双重多数表决制
本条确立了"双重多数"表决机制——既须满足面积比例要求，又须满足人数比例要求，两个条件均须同时达到：
1. 参与表决的门槛：须有专有部分面积占比三分之二以上且人数占比三分之二以上的业主参与表决（出席门槛）；
2. 表决通过的标准（分两档）：
- 一般事项（第一至五项、第九项）：参与表决中面积过半数且人数过半数同意；
- 重大事项（第六至八项：筹集维修资金、改建重建、改变共有部分用途）：参与表决中面积四分之三以上且人数四分之三以上同意。
三、双重多数制的意义
采用"面积+人数"双重多数制度，是为了平衡大户（面积多）和小户（人数多）的利益：
1. 纯面积制：大面积业主可能主导决策，损害小户利益；
2. 纯人数制：小户可能以人数优势否决大户的合理诉求；
3. 双重多数：须两方都达到多数，决策代表性更强，更为公平。
四、司法解释对人数的计算方法
最高人民法院司法解释规定：业主人数按专有部分数量计算（一个专有部分按一人），建设单位尚未出售或虽已出售但未交付的部分，及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
【相关案例】
经检索，暂未从最高人民法院发布的法院案例库中检索到相关案例。
【司法解释】
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第七条：处分共有部分，以及业主大会依法决定或者管理规约依法确定应由业主共同决定的事项，应当认定为民法典第二百七十八条第一款第（九）项规定的有关共有和共同管理权利的"其他重大事项"。
第八条：民法典第二百七十八条第二款和第二百八十三条规定的专有部分面积可以按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行物权登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算。
第九条：民法典第二百七十八条第二款规定的业主人数可以按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算。
【相关法律法规】
《物业管理条例》
【特别声明】
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