【法条原文】
第二百七十九条 业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主一致同意。
【法条术语】
住宅改变为经营性用房的限制
【关键词】
住改商限制、住宅改变用途、有利害关系业主一致同意、擅自住改商、经营性用房
【涉及案由】
业主专有权纠纷
【深度理解】
一、本条规定的"住改商"限制
第279条规定了业主将住宅改变为经营性用房（"住改商"）须同时满足两项条件：
1. 遵守法律、法规以及管理规约；
2. 经有利害关系的业主一致同意。
"一致同意"是极高的门槛，这反映了立法对住宅小区居住安宁的高度保护——住宅用于商业经营，不仅影响楼上楼下、周边邻居的居住环境（噪音、人员流动、安全等），而且影响整栋楼乃至整个小区的形象和房价。
二、"有利害关系的业主"的认定
司法解释明确，本栋建筑物内的其他业主应当认定为有利害关系的业主。建筑区划内本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
三、违反本条的法律后果
未经有利害关系业主一致同意擅自住改商的，有利害关系的业主可以请求：
1. 排除妨害（停止经营）；
2. 消除危险；
3. 恢复原状（将房屋恢复为居住用途）；
4. 赔偿损失。
司法解释明确：将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持——即便多数业主同意，只要有一个有利害关系的业主不同意，就不得进行住改商。
四、实践中的常见情形
将住宅改为餐馆、美容院、培训机构、民宿等，都属于"住改商"，须遵守本条。近年来短租民宿（Airbnb等）引发的邻里纠纷，本条是最直接的民法依据。
【相关案例】
经检索，暂未从最高人民法院发布的法院案例库中检索到相关案例。
【司法解释】
最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》（2020年修正）第十条：业主将住宅改变为经营性用房，未依据民法典第二百七十九条的规定经有利害关系的业主一致同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。
第十一条：业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为民法典第二百七十九条所称"有利害关系的业主"。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。
将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，人民法院不予支持。
【相关法律法规】
《中华人民共和国城乡规划法》
《物业管理条例》
【特别声明】
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