【法条原文】
第二百八十四条 业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理。
对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。
【法条术语】
业主管理权与物业服务企业更换权
【关键词】
业主自治管理权、物业服务企业、更换物业公司权利、前期物业服务、业主自主选聘管理人
【涉及案由】
物业服务合同纠纷
【深度理解】
一、业主管理权的两种行使方式
第284条规定了业主管理建筑物及其附属设施的两种方式：
1. 自行管理：业主大会自行组织管理，无需委托物业公司。这在规模较小的住宅小区（如多层老小区）较为常见，业主委员会直接负责日常管理事务。
2. 委托管理：委托物业服务企业（物业公司）或其他管理人（如专业设施管理公司）提供物业管理服务。这是目前城市住宅小区最常见的管理方式。
二、更换物业公司的权利
第284条第2款赋予业主更换物业公司的权利：对于建设单位在建设阶段聘请的"前期物业服务企业"（开发商单方委托，未经业主大会选聘），业主有权依法更换。
更换程序须按照第278条规定的业主共同决定程序进行（经三分之二以上业主参与表决，过半数业主同意）；解除合同须符合合同约定或法律规定（参见司法解释）。
三、前期物业服务合同的约束力
依最高人民法院司法解释，建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业委会与业主大会选聘的物业企业签订的合同，对全体业主具有约束力，业主不得以并非合同当事人为由提出抗辩。
四、解除物业合同的条件
业主大会决定更换物业公司后，业委会依据第278条授权，有权向法院请求解除物业服务合同（参见司法解释第八条）。更换须经法定程序，不能由个别业主单方决定。
【相关案例】
案例名称：某物业公司诉某银行青岛分行、某商业公司物业服务合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-07-2-121-001
案例关键词：民事、物业服务合同、前期物业服务合同、物业费计算
裁判要旨：个别业主与建设单位在商品房买卖合同中约定排除前期物业服务合同，对物业服务企业不发生效力，业主依然应受到前期物业服务合同的约束。
在承认前期物业服务合同对业主具有约束力的基础上，考虑到前期物业服务合同系建设单位与物业服务企业签订，与业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同相比，在合同签订主体、价格协商的竞争性、公开性、社会公众认知、业主接受度、合同终止等方面仍有不同，在单个业主和业主团体均没有机会参与前期物业服务合同的磋商谈判的情况下，绝对以合同单价为准可能导致利益失衡，物业费计算应以前期物业合同物业费标准计算的数额为基数，根据实际情况综合认定。
案例名称：珲春市某业主委员会诉珲春市某物业管理有限公司物业服务合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-07-2-121-002
案例关键词：民事、物业服务合同、解聘物业服务企业、法定程序
裁判要旨：业主委员会根据授权监督物业服务企业履行物业服务合同，依据合同的履行情况向业主大会提出续聘或解聘物业服务企业的议案，当议案经过业主大会议事规则的程序形成决议后，由业主委员会执行决议，当物业公司对解聘决议有异议，业主委员会可依据业主大会授予的诉权以司法途径解决。选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。
案例名称：陈某某诉珠海某物业公司物业服务合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-16-2-121-001
案例关键词：民事、物业服务合同、充电基础设施、物业服务企业、绿色原则、业主专有权
裁判要旨：1.业主为了自有车辆充电需要，在其车位上加装充电桩，是为了更好利用车位，同时符合绿色环保理念，物业公司应予配合办理相关安装手续。
2.业主基于专有部分享有的权利，难免有利用共有部分的现实需要，这种需求应是业主专有权利行使的合理延伸，是为了更好地利用专有部分。该利用只要不违反法律、法规、管理规约的规定或影响小区其他业主的共同利益，即可认定为合理使用。
【司法解释】
最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2009年，现行有效）第一条：建设单位依法与物业服务企业签订的前期物业服务合同，以及业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。业主以其并非合同当事人为由提出抗辩的，人民法院不予支持。
第八条：业主大会按照物权法第七十六条（现民法典第二百七十八条）规定的程序作出解聘物业服务企业的决定后，业主委员会请求解除物业服务合同的，人民法院应予支持。
【相关法律法规】
《物业管理条例》
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