【法条原文】
第三百九十七条 以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。
抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
【法条术语】
建筑物与建设用地使用权一并抵押原则
【关键词】
房地一体、一并抵押、建筑物抵押、建设用地使用权抵押、地随房走、房随地走、视为一并抵押
【涉及案由】
抵押合同纠纷
抵押权纠纷
【深度理解】
一、"房地一体"原则在抵押制度中的体现
中国法律奉行"房地一体"原则——建筑物与其所占用的建设用地使用权必须统一流转、统一处置，不得分离。第397条将这一原则贯彻至抵押制度：
- 以建筑物抵押时：该建筑物占用范围内的建设用地使用权随之一并抵押；
- 以建设用地使用权抵押时：该土地上的建筑物随之一并抵押。
二、"视为一并抵押"规则
如果抵押人在抵押合同中仅约定了建筑物或土地使用权之一，而未明确约定另一方：
- 未被明确约定抵押的部分，法律视为已一并抵押；
- 因此，抵押权人实际上享有对建筑物和建设用地使用权的整体抵押权，即使合同未明文约定。
这一"视为"规则有利于保护抵押权人的权益，避免因当事人疏忽而导致抵押权残缺。
三、实践中的注意事项
（一）登记问题
以建筑物及其占用土地设定抵押的，应当在不动产登记机构统一办理不动产抵押登记，登记证书上应同时载明建筑物和建设用地使用权的抵押情况。
（二）抵押财产与登记内容不一致
若当事人仅就建筑物办理了登记，依据担保制度解释第51条相关精神，抵押权效力及于建设用地使用权，但可能影响对善意第三人的对抗力，实践中应尽量补充完整登记。
（三）乡镇村企业的特殊规则
第398条规定，乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押；以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押——这是本条原则在集体建设用地领域的特别适用。
四、与在建工程抵押的关系
在建工程抵押（第395条第（五）项）也适用本条原则：以在建工程抵押的，该工程占用的建设用地使用权一并抵押。这在实践中尤为重要，确保抵押权实现时能整体处置土地和建筑物。
【相关案例】
案例名称：无锡某担保有限公司诉无锡某置业有限公司破产债权确认纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2024-08-2-295-003
案例关键词：民事、破产债权确认、建筑物、建设用地使用权、房地一体抵押
裁判要旨：1.房地一体抵押原则中的“视为一并抵押”是一种法定抵押权，是一种无需登记即设立的抵押权，即如果抵押人只为房屋或者建设用地使用权之一办理了抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，抵押权人的抵押权范围亦自然涵盖未办理抵押登记的另一财产，就未抵押财产抵押权人取得的是法定抵押权，建筑物和建设用地使用权构成了债权人的共同抵押财产。
2.当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。
案例名称：某银行芜湖分行、安徽某建设有限公司、芜湖某房地产开发有限公司第三人撤销之诉案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-07-2-470-002
案例关键词：民事、第三人撤销之诉、抵押权、建设工程价款优先受偿权
裁判要旨：承包人的建设工程价款优先受偿权所涉房屋与他人抵押权所涉的土地虽然相互关联，但是建设工程价款优先受偿权的客体系扣除土地价值之后的建设工程，不及于建设工程所占用的土地使用权；虽根据房地一体原则，对案涉工程及所占有的土地应一同拍卖，但是并不影响抵押权人所享有的抵押权的效力和范围。因此，对土地使用权享有的抵押权人对建设工程价款优先受偿权的判决不具备提起第三人撤销之诉的主体资格。
案例名称：东莞某公司诉李某某、郑某某借款合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-16-2-103-004
案例关键词：民事、借款合同、民办学校用地、抵押担保
裁判要旨：以担保法第三十七条第三项及物权法第一百八十四条第三项规定的“学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的教育设施、医疗卫生设施和其他社会公益设施”作抵押担保时，应认定该合同无效。民办学校属于“以公益为目的的事业单位、社会团体”的范畴，民办学校用于公益的教育设施系不得设立抵押的财产。用于教育设施建设的土地，依据物权法第一百八十二条规定的房地一体原则，亦不能作为抵押物。债权人、担保人对上述建有教育设施的土地设立抵押均有过错的，应根据担保法司法解释第七条的规定，判令担保人承担民事责任的部分不超过债务人不能清偿部分的二分之一。
【司法解释】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（2021年1月1日起施行）
第五十一条 当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。
当事人以正在建造的建筑物抵押，抵押权的效力范围限于已办理抵押登记的部分。当事人按照担保合同的约定，主张抵押权的效力及于续建部分、新增建筑物以及规划中尚未建造的建筑物的，人民法院不予支持。
抵押人将建设用地使用权、土地上的建筑物或者正在建造的建筑物分别抵押给不同债权人的，人民法院应当根据抵押登记的时间先后确定清偿顺序。
【相关法律法规】
经检索，未检索到相关法律法规。
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