【法条原文】
第三百九十八条 乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押。以乡镇、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
【法条术语】
乡镇村企业建设用地使用权不得单独抵押
【关键词】
乡镇村企业、建设用地使用权、集体建设用地、不得单独抵押、厂房抵押、房地一体、集体土地担保限制
【涉及案由】
抵押合同纠纷
抵押权纠纷
【深度理解】
一、本条规定的立法背景
乡镇、村企业的建设用地属于集体建设用地，其使用权来源于集体土地。集体建设用地在流转上受到法律的严格限制，不能像国有建设用地使用权那样自由转让、抵押，以防止集体土地资产流失、损害农村集体经济组织及成员的利益。
二、"不得单独抵押"的含义
"不得单独抵押"是指：乡镇、村企业不能仅将其集体建设用地使用权单独设定抵押，而不连同其上的建筑物。
这与国有建设用地使用权可以单独抵押（第395条第（二）项）形成对比——集体建设用地使用权的单独流转受限，立法上以"不得单独抵押"方式加以限制。
三、以厂房等建筑物抵押时的连带效果
若以乡镇、村企业的厂房等建筑物为抵押标的，该厂房占用范围内的集体建设用地使用权则一并抵押——这是"房地一体"原则的贯彻，也是抵押权实现时能完整处置抵押财产的必要保障。
四、与第397条的关系
第397条是一般规定（建筑物与土地使用权相互一并抵押），第398条是针对集体建设用地的特别规定。
- 第397条允许"以建设用地使用权单独抵押"，该土地上的建筑物视为一并抵押；
- 第398条则明确"集体建设用地使用权不得单独抵押"，只有在以其上建筑物抵押时，该集体建设用地使用权才能一并抵押。
五、违反本条的法律效果
若当事人签订了仅以乡镇、村企业集体建设用地使用权为抵押标的的合同，该抵押合同条款因违反法律强制性规定而无效（依据民法典第153条）。无效的法律后果由当事人依法承担。
【相关案例】
案例名称：青岛市城阳区河套街道某社区居民委员会诉赵某某等合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-11-2-483-003
案例关键词：民事、合同、土地租赁合同、集体建设用地、出租、二十年
裁判要旨：2020年1月1日施行的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条第四款规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。”目前国务院尚未出台相关规定，认定集体建设用地租赁期限可以超过二十年，法律法规依据不足。即使集体建设用地租赁期限参照国有建设用地执行，亦应参照国有建设用地租赁、出租年限，租赁年限不应超过二十年。
案例名称：无锡某担保有限公司诉无锡某置业有限公司破产债权确认纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2024-08-2-295-003
案例关键词：民事、破产债权确认、建筑物、建设用地使用权、房地一体抵押
裁判要旨：1.房地一体抵押原则中的“视为一并抵押”是一种法定抵押权，是一种无需登记即设立的抵押权，即如果抵押人只为房屋或者建设用地使用权之一办理了抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，抵押权人的抵押权范围亦自然涵盖未办理抵押登记的另一财产，就未抵押财产抵押权人取得的是法定抵押权，建筑物和建设用地使用权构成了债权人的共同抵押财产。
2.当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。
案例名称：某县自然资源和规划局诉安徽某房地产公司、南京某房地产公司建设用地使用权出让合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-07-2-086-001
案例关键词：民事、建设用地使用权出让合同、违约责任、违约金标准
裁判要旨：《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》第七条规定“土地出让合同、征地协议等应约定对土地使用者不按时足额缴纳土地出让收入的，按日加收违约金额1‰的违约金。违约金随同土地出让收入一并缴入地方国库”。该违约金标准体现了国家维护国有土地交易市场正常秩序的意志，不属于土地出让合同的双方能够任意协商达成的条款；不能简单地以银行同期贷款利率或民间借贷规定的利率标准进行评判。该违约金标准对土地出让合同的双方均具有约束力，具有督促守约和惩罚违约的功能。
【司法解释】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（2021年1月1日起施行）
第四十九条 以违法的建筑物抵押的，抵押合同无效，但是一审法庭辩论终结前已经办理合法手续的除外。抵押合同无效的法律后果，依照本解释第十七条的有关规定处理。
当事人以建设用地使用权依法设立抵押，抵押人以土地上存在违法的建筑物为由主张抵押合同无效的，人民法院不予支持。
【相关法律法规】
经检索，未检索到相关法律法规。
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