【法条原文】
第四百零二条 以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。
【法条术语】
不动产抵押权的登记生效规则
【关键词】
抵押登记、登记生效主义、不动产抵押、建筑物抵押、建设用地使用权抵押、海域使用权抵押、在建工程抵押、登记时设立
【涉及案由】
抵押合同纠纷
抵押权纠纷
【深度理解】
一、登记生效主义
本条确立了不动产抵押的"登记生效主义"——抵押合同订立后，还必须办理抵押登记，抵押权才正式设立。若仅有合同而未登记，则抵押合同在合同当事人之间有约束力（一方可请求另一方办理登记），但抵押权对世效力尚未产生。
这与动产抵押（第403条）的"合同生效即设立"规则形成对比。
二、适用本条的财产类型
本条适用于以下财产的抵押：
- 建筑物和其他土地附着物（第395条第1项）；
- 建设用地使用权（第395条第2项）；
- 海域使用权（第395条第3项）；
- 正在建造的建筑物（第395条第5项中"正在建造的建筑物"部分）。
注：船舶、航空器属于第395条第5项，但实践中船舶、航空器的抵押依特别法（海商法、民航法）办理登记，不适用本条。
三、"抵押权自登记时设立"的具体含义
- 在登记之前，抵押合同已生效，但抵押权尚未设立，债权人不享有优先受偿权；
- 登记完成后，抵押权设立，对世效力产生，债权人可主张优先于普通债权人受偿；
- 登记的公信力保护善意第三人：善意信赖登记的人可对抗真实情况与登记不符的主张（不动产登记簿的公信力）。
四、抵押登记机构
依据不动产登记暂行条例等规定，不动产抵押登记由不动产所在地的不动产登记机构（县级自然资源主管部门）办理，统一进入不动产登记簿。
五、抵押预告登记
实践中，在建工程尚未完成不动产首次登记时，可办理抵押预告登记。依据担保制度解释第52条，预告登记权利人的优先受偿权在满足一定条件后可获支持，且抵押权自预告登记之日起设立。
【相关案例】
案例名称：孙某某诉贾某某债权转让合同纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2024-07-2-079-001
案例关键词：民事、债权转让合同、不动产抵押权、随主债权一并转让
裁判要旨：针对债权转让合同的履行争议，债权转让人已向债务人履行债权转让通知义务的，该债权转让行为对债务人发生法律效力。债权关系中已办理抵押登记的不动产抵押权，抵押合同中未对债权人转让债权后抵押人的担保责任进行单独约定的，抵押权作为从属性权利应随主债权的转让而一并转让。
案例名称：某银行股份有限公司上海松江区支行诉张某甲、蒋某等债权人撤销权纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2024-08-2-078-003
案例关键词：民事、债权人撤销权、抵押权、登记、注销
裁判要旨：1.因他人原因致使不动产抵押登记信息被无故注销的，抵押权不因注销登记而消灭。债务人未经债权人同意转让抵押物，受让人善意取得该抵押物所有权的，基于抵押权的物上代位性，债权人就转让抵押物所得价款应享有优先受偿权。
2.债权人撤销权制度的规范意旨，即在平衡债权人的权利、债务人意思自治以及第三人交易安全三者利益的前提下，保全债权人的债权。因此，债务人恶意将转让价款支付给第三人以逃避债务并导致债权人债权受损的，无论第三人获得转让价款是无偿还是有偿行为，债权人均有权行使撤销权。
案例名称：无锡某担保有限公司诉无锡某置业有限公司破产债权确认纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2024-08-2-295-003
案例关键词：民事、破产债权确认、建筑物、建设用地使用权、房地一体抵押
裁判要旨：1.房地一体抵押原则中的“视为一并抵押”是一种法定抵押权，是一种无需登记即设立的抵押权，即如果抵押人只为房屋或者建设用地使用权之一办理了抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，抵押权人的抵押权范围亦自然涵盖未办理抵押登记的另一财产，就未抵押财产抵押权人取得的是法定抵押权，建筑物和建设用地使用权构成了债权人的共同抵押财产。
2.当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。
【司法解释】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（2021年1月1日起施行）
第四十六条 不动产抵押合同生效后未办理抵押登记手续，债权人请求抵押人办理抵押登记手续的，人民法院应予支持。
抵押财产因不可归责于抵押人自身的原因灭失或者被征收等导致不能办理抵押登记，债权人请求抵押人在约定的担保范围内承担责任的，人民法院不予支持；但是抵押人已经获得保险金、赔偿金或者补偿金等，债权人请求抵押人在其所获金额范围内承担赔偿责任的，人民法院依法予以支持。
第四十七条 不动产登记簿就抵押财产、被担保的债权范围等所作的记载与抵押合同约定不一致的，人民法院应当根据登记簿的记载确定抵押财产、被担保的债权范围等事项。
第五十二条 当事人办理抵押预告登记后，预告登记权利人请求就抵押财产优先受偿，经审查存在尚未办理建筑物所有权首次登记、预告登记的财产与办理建筑物所有权首次登记时的财产不一致、抵押预告登记已经失效等情形，导致不具备办理抵押登记条件的，人民法院不予支持；经审查已经办理建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效等情形的，人民法院应予支持，并应当认定抵押权自预告登记之日起设立。
【相关法律法规】
经检索，未检索到相关法律法规。
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