【法条原文】
第四百零五条 抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。
【法条术语】
抵押权设立前的租赁关系不受影响
【关键词】
买卖不破租赁、抵押不破租赁、租赁优先、先租后抵、抵押权效力、租赁关系保护、承租人权益
【涉及案由】
抵押合同纠纷
租赁合同纠纷
抵押权纠纷
【深度理解】
一、"抵押不破租赁"原则
本条是"买卖不破租赁"原则（民法典第725条）在抵押权领域的延伸：抵押权设立之前已经存在的租赁关系（且已转移占有），不因抵押权的设立而受影响。
即：承租人对抵押财产的使用收益权利，不因抵押权的设立而被剥夺——即便日后抵押权实现（拍卖、变卖），受让人也应当承继原租赁合同（"买卖不破租赁"继续适用）。
二、适用条件
本条保护须满足两个条件：
1. 租赁关系须在抵押权设立之前已经成立；
2. 租赁财产已经转移占有（承租人已实际占有使用）。
若租赁关系在抵押权设立之后才成立，则原则上抵押权实现时，受让人不受该后设租赁的约束（但担保制度解释第54条第（二）项规定：未登记动产抵押权行使时，对占有人建立的租赁关系不受影响，以保护善意承租人）。
三、与已抵押财产再出租的区别
- 本条：先租后抵 → 抵押不影响租赁；
- 反向情形（先抵后租）：抵押人将已抵押财产出租，该租赁关系对抵押权实现后的受让人不具有约束力（参照民法典第726条的精神及担保法解释第66条）。
四、对抵押权人的影响
抵押权设立前即已出租并转移占有的财产，抵押权人在行使抵押权时，可能面临受让人须承继租赁合同的情况，这可能导致抵押财产拍卖价值受到一定影响（因为受让人须接受租赁约束）。
五、要求"转移占有"的立法考量
本条要求"已经出租并转移占有"，是因为只有转移了占有，才对外具有公示效果——抵押权人在尽职调查时可以发现租赁事实。若仅有书面合同但未转移占有，则公示效果不足，不应对抵押权人产生约束。
【相关案例】
案例名称：上海某装饰材料有限公司诉上海某新型建材有限公司排除妨害纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-08-2-039-001
案例关键词：民事、排除妨害、房产租赁、查封
裁判要旨：《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了租赁合同中“买卖不破租赁”的原则，该原则系指租赁关系成立之后，即使出租人将租赁物转让给第三人，承租人仍然可以向受让人主张租赁权，受让人所取得的财产是负担租赁权的财产。但是针对人民法院对债务人的财产采取查封、冻结等强制措施之后，债务人才设定租赁权的情形，应为上述原则的例外，依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二十条的规定，不应继续适用“买卖不破租赁”原则。
案例名称：某投资公司诉某大酒店公司、某实业公司物权保护纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-16-2-478-001
案例关键词：民事、物权保护、腾房、买卖不破租赁、综合案件事实、共同侵权
裁判要旨：对于当事人提交的证据《房屋租赁协议》能否采信，应综合考虑案涉房屋拍卖经过、当事人主张权利方式、证据提交时间等相关事实，结合社会生活一般常识进行判断。
案例名称：案外人杨某某诉某某公司、朱某某等执行异议之诉案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2024-07-2-471-008
案例关键词：民事、执行异议之诉、虚假租赁、司法拍卖、买卖不破租赁
裁判要旨：在司法处置不动产过程中，案外人以对不动产享有承租权为由主张“买卖不破租赁”而提出执行异议。法院在审理过程中，除审查形式要件外，还应加强实质审查，通过审查签订时间、案外人实际占用情况、抵押登记报告中权属情况、租金支付情况以及案外人与被执行人之间的关系等因素，综合考量是否构成虚假租赁。对于案外人虚构租赁合同关系的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》的规定予以处罚，构成犯罪的，应当追究其刑事责任。
【司法解释】
经检索，未检索到专门针对本法条的司法解释具体条文。
【相关法律法规】
《中华人民共和国民法典》第七百二十五条 租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。
【特别声明】
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