【法条原文】
第四百一十七条 建设用地使用权抵押后，该土地上新增的建筑物不属于抵押财产。该建设用地使用权实现抵押权时，应当将该土地上新增的建筑物与建设用地使用权一并处分。但是，新增建筑物所得的价款，抵押权人无权优先受偿。
【法条术语】
建设用地使用权抵押后新增建筑物的处理
【关键词】
建设用地使用权抵押、新增建筑物、一并处分、无权优先受偿、房地一体处分、抵押权效力范围、不得分割处分
【涉及案由】
抵押权纠纷
建设用地使用权纠纷
【深度理解】
一、本条规定的核心规则
以建设用地使用权设定抵押时，抵押财产仅限于抵押时已存在的建设用地使用权本身（含当时已有的建筑物——依第397条一并抵押）。抵押之后新建、增建的建筑物，不属于抵押财产。
但在实现抵押权时，出于"房地一体"原则的要求，新增建筑物须与建设用地使用权一并处分（不能单独处分土地而把新建筑物留下来），这是维护建筑物使用基础的必要措施。
二、两个层面的法律效果
（一）新增建筑物不属于抵押财产
这意味着：抵押权人对新增建筑物无优先受偿权。若建设用地使用权拍卖所得价款不足以清偿债权，抵押权人不能以新增建筑物的价款补足。
（二）一并处分
为维护房地一体原则（不能单独处分土地），新增建筑物在拍卖时须与建设用地使用权一并处置。但新增建筑物拍卖所得，扣除其自身的价值后，归属于建筑物的所有权人（通常是抵押人），而非由抵押权人优先受偿。
三、担保制度解释第51条的补充说明
担保制度解释第51条明确：若仅以建设用地使用权抵押，抵押权效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分，但不及于续建部分和新增建筑物。这与本条规定高度一致。
四、实践中的意义
本条对贷款人（抵押权人）具有重要警示意义：
- 若接受的是空地的建设用地使用权抵押，未来土地上建造的建筑物不自动成为担保；
- 若要担保未来建筑物，应当在建成后补充办理建筑物抵押，或签订补充协议约定一并抵押。
【相关案例】
案例名称：常某诉某银行等执行异议之诉案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2023-08-2-471-001
案例关键词：民事、执行异议之诉、排除强制执行、抵押财产、抵押建设用地
裁判要旨：建设用地使用权抵押后，案外人在该土地上新建了建筑物。根据民法典第417条关于建设用地使用权及地上建筑物在实现抵押权时应当“一体处分、分别受偿”之规定，案外人以新增建筑物不属于抵押财产为由主张排除对抵押建设用地使用权及新增建筑物的执行处分的，人民法院不予支持。但是，应当保障案外人依法参加执行分配程序，抵押权人对新增建筑物所得价款不享有优先受偿权。
案例名称：无锡某担保有限公司诉无锡某置业有限公司破产债权确认纠纷案
案例类型：法院案例库
案例检索编号：入库编号2024-08-2-295-003
案例关键词：民事、破产债权确认、建筑物、建设用地使用权、房地一体抵押
裁判要旨：1.房地一体抵押原则中的“视为一并抵押”是一种法定抵押权，是一种无需登记即设立的抵押权，即如果抵押人只为房屋或者建设用地使用权之一办理了抵押登记，即使另外一项没有办理抵押登记，抵押权人的抵押权范围亦自然涵盖未办理抵押登记的另一财产，就未抵押财产抵押权人取得的是法定抵押权，建筑物和建设用地使用权构成了债权人的共同抵押财产。
2.当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。
【司法解释】
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉有关担保制度的解释》（2021年1月1日起施行）
第五十一条 当事人仅以建设用地使用权抵押，债权人主张抵押权的效力及于土地上已有的建筑物以及正在建造的建筑物已完成部分的，人民法院应予支持。债权人主张抵押权的效力及于正在建造的建筑物的续建部分以及新增建筑物的，人民法院不予支持。
【相关法律法规】
经检索，未检索到相关法律法规。
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