【法条原文】
第七百零五条 租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。
租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。
【法条术语】
租赁期限最长二十年
【关键词】
租赁期限最长二十年、超期无效、续约限制、定期租赁
【涉及案由】
租赁合同纠纷（房屋租赁合同纠纷、土地租赁合同纠纷）
【深度理解】
一、二十年上限的立法目的
租赁期限设置二十年上限，是为防止长期租赁过度限制所有权人的处分权，维护物权流通的活跃性。若允许无限期租赁，则在经济效果上与以债权形式分割所有权无异，不利于物权秩序的稳定。
二、超过部分无效的处理
约定租赁期限超过二十年的，并非整个租赁合同无效，仅超出二十年的部分无效，合同在二十年范围内继续有效。这是"部分无效"规则的典型应用，与民法典第156条"民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力"的规定相一致。
三、续订时的二十年限制
续订租赁合同属于新的法律行为，自续订之日起计算，不得超过二十年。这意味着当事人不能通过多次续订的方式规避二十年上限，每次续订都受该上限约束。但在理论上，当事人可在每次到期后再次续订。
四、二十年上限的适用范围
二十年上限适用于一般动产和不动产的租赁。但某些特殊类型的租赁适用专门法规定，例如农村土地承包经营权合同适用农村土地承包法的规定（耕地30年，草地30至50年，林地30至70年），优先于本条适用。
五、不定期租赁不受本条约束
本条仅适用于约定了具体租赁期限的定期租赁。不定期租赁没有明确的终止期限，不存在超过二十年的问题，双方均可随时解除（第730条），因此不受本条约束。
【相关案例】
经检索，暂未从最高人民法院发布的法院案例库中检索到相关案例。
【司法解释】
《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（2020年12月29日修正，2021年1月1日起施行）
第三条 出租人就未经批准或者未按照批准内容建设的临时建筑，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。
租赁期限超过临时建筑的使用期限，超过部分无效。但在一审法庭辩论终结前经主管部门批准延长使用期限的，人民法院应当认定延长使用期限内的租赁期间有效。
【相关法律法规】
《中华人民共和国农村土地承包法》（专门法）
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