在深圳龙岗区买房，无论是新房还是二手房，买家往往要先交一笔"定金"锁定房源。但近年来房价波动、业主心态变化，时不时出现"交了定金卖家却反悔不卖了"的情况。很多买家第一反应是：定金能退吗？能不能让卖家赔更多？作为深圳龙岗律师，结合《中华人民共和国民法典》的定金罚则，今天把这个问题讲透。
交的"定金"和"订金"是一回事吗？
不是一回事，法律后果完全不同。法律上讲的"定金"是一种担保方式，具有惩罚性；而"订金"一般被视为预付款，不具有担保性质。根据《民法典》第五百八十七条，定金罚则是指：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回；给付定金的一方不履行债务或者履行不符合约定致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行不符合约定致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。而"订金"无论哪方违约，通常都只是原数返还（造成实际损失的另行赔偿）。所以签协议时，一定要看清写的是"定"还是"订"。
卖家收了定金后反悔不卖，买家能要求双倍返还吗？
能，前提是卖家构成根本违约、致使合同目的不能实现。依据《民法典》第五百八十七条，收受定金的一方（卖家）不履行债务或者履行不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。司法实践中，卖家在收定金后无正当理由拒绝继续履行、将房屋另售他人、或者房屋存在抵押查封导致买家无法取得产权等，均被认定为根本违约，买家有权解除合同并要求双倍返还定金。此前多地法院的房屋买卖纠纷判决也支持了"收受定金双倍返还"的诉求。
定金数额有没有上限？超过部分有效吗？
有上限。《民法典》第五百八十六条规定，定金的数额由当事人约定，但是不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力；实际交付的定金数额多于或者少于约定数额的，视为变更约定的定金数额，且定金合同自实际交付定金时成立。例如一套总价500万元的房子，定金最多100万元，超出部分只能按预付款处理，不能适用定金罚则。买家交款时务必核对收据上载明的款项性质与金额。
除了双倍定金，还能不能再要违约金或赔偿损失？
定金和违约金不能并用，但损失可以另算。《民法典》第五百八十八条规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款；定金不足以弥补损失的，可以请求赔偿超过定金数额的损失。也就是说，如果买家因卖家违约还产生了其他实际损失（如另行购房的差价、已支付的居间费、合理的维权成本等），在定金不足以弥补时，可以就超出部分请求赔偿。需要注意的是，定金与违约金只能"二选一"，不能两头都拿。
遇到卖家违约，买家该如何固定证据、有效维权？
华商律师事务所陈志钧律师建议：第一，签订规范的《房屋买卖（居间）合同》和《定金协议》，明确房屋状况、价款、过户时间、违约责任；第二，定金通过银行转账并备注用途，保留收据；第三，发现卖家反悔或房屋被抵押查封时，及时通过微信、函件等方式固定对方违约的证据，必要时发律师函；第四，协商不成尽快起诉或仲裁，主张解除合同、双倍返还定金及赔偿合理损失。龙岗区二手房交易活跃，提前防范才能让买房更安心。
买房是人生大事，定金纠纷处理不当容易吃哑巴亏。如果您在龙岗区买房遇到卖家违约、定金争议或需要审查购房合同，建议尽早咨询专业律师。如需法律咨询，请拨打陈志钧律师电话：180-8888-6636。
