在龙岗区，随着地铁延长线、市政道路、公共配套设施等建设项目的推进，不少住宅和商铺业主会遇到房屋征收。很多业主第一反应是："我的房子政府说收就收？补偿到底含哪些项目？按什么标准算？给钱还是给房？"事实上，国有土地上的房屋征收有严格的法定程序，补偿范围、补偿标准、补偿方式都由行政法规明确规定。作为深圳龙岗律师，陈志钧律师今天就结合现行有效的《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《土地管理法》，为大家系统梳理被征收人的权利边界。
房屋征收补偿具体包括哪几项？
根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十七条规定，作出房屋征收决定的市、县级人民政府对被征收人给予的补偿包括三项：一是被征收房屋价值的补偿；二是因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿；三是因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。此外，市、县级人民政府还应当制定补助和奖励办法，对被征收人给予补助和奖励。也就是说，除了房屋本身的价值，搬家费、过渡期间的安置费，以及经营性用房因停产停业造成的损失，都属于依法应当补偿的范围，不能只赔"砖头钱"。对住宅被征收人符合住房保障条件的，条例第十八条还规定应当优先给予住房保障。
补偿金额按什么标准确定？会不会被压价？
这是被征收人最关心的问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条明确规定：对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。房屋价值由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。评估机构由被征收人协商选定，协商不成的通过多数决定、随机选定等方式确定，且应当独立、客观、公正地开展评估工作，任何单位和个人不得干预。如果对评估确定的价值有异议，可以向评估机构申请复核评估；对复核结果仍有异议的，可以向房地产价格评估专家委员会申请鉴定。这意味着补偿有"市场价托底"，并非征收方单方定价。
被征收人可以选择要钱还是要房吗？
可以。依据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十一条，被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。选择产权调换的，政府应当提供用于产权调换的房屋，并与被征收人计算、结清被征收房屋价值与调换房屋价值的差价。如果是因旧城区改建征收个人住宅，被征收人选择在改建地段进行产权调换的，政府还应当提供改建地段或者就近地段的房屋。搬迁、临时安置方面，第二十二条规定：因征收造成搬迁的，征收部门应当支付搬迁费；选择产权调换的，在调换房屋交付前还应当支付临时安置费或者提供周转用房。
签了补偿协议后征收方不履约，或者谈不拢怎么办？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十五条规定，房屋征收部门与被征收人应当就补偿方式、补偿金额和支付期限、产权调换房屋的地点和面积、搬迁费、临时安置费、停产停业损失、搬迁期限、过渡方式和过渡期限等事项订立补偿协议。协议订立后一方不履行的，另一方可以依法提起诉讼。如果在签约期限内达不成协议，或者房屋所有权人不明确，条例第二十六条允许征收部门报请政府依照征收补偿方案作出补偿决定并公告；被征收人对补偿决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。需要注意，补偿决定确定的搬迁期限内不搬迁，又不复议、不诉讼的，政府可以依法申请人民法院强制执行，不能由征收单位自行强拆。
法律明确禁止哪些违法搬迁行为？
《国有土地上房屋征收与补偿条例》第二十七条确立了"先补偿、后搬迁"的基本原则，并明确禁止暴力、威胁或者违反规定中断供水、供热、供气、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁，同时禁止建设单位参与搬迁活动。第二十八条进一步明确，只有被征收人在法定期限内不复议、不诉讼又不搬迁的，才由作出征收决定的政府依法申请人民法院强制执行。换言之，合法的强拆主体只能是人民法院，任何单位或个人不得以停水停电、暴力威胁等方式逼迁，违者将承担赔偿乃至治安、刑事责任。
房屋征收涉及金额大、程序多，每份补偿协议、每一项评估结论都关系到家庭重大财产利益。龙岗区的被征收人如对补偿方案、评估价格或补偿决定有异议，务必在法定复议、诉讼期限内及时主张权利。如需法律咨询，请拨打陈志钧律师电话：180-8888-6636。陈志钧律师系华商律师事务所律师，长期为龙岗区居民、企业提供房屋征收与城市更新领域的专业法律服务。
