在深圳龙岗区，不少居民手里是祖辈留下的农民房、自建房，只有"两证一书"或历史遗留违法建筑申报回执，没有红本房产证。一旦所在片区纳入城市更新，最担心的就是：这种无证房，开发商会不会一分钱都不给？能不能拿到和红本房一样的补偿？
下面结合《深圳经济特区城市更新条例》以及深圳市关于历史遗留违法建筑处理的专门规定，由广东华商律师事务所陈志钧律师把无证房、历史违建在城市更新中的补偿认定规则讲清楚。
城市更新里的无证房，法律上一律"不予补偿"吗？
并非如此。深圳的城市更新遵循"政府引导、市场运作"，搬迁补偿本质上由物业权利人与市场主体（开发商）协商确定，而不是直接照搬征收标准"一刀切"。关键看房屋的权属能否被依法认定。
《深圳经济特区城市更新条例》（2021年3月1日施行）第三十条规定，城市更新项目范围内已确权或可确权的土地、房屋，由市、区城市更新部门组织开展权属核查；对历史遗留违法建筑，由物业权利人向街道办事处提出处理申请，经核实后由市、区人民政府按照《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》及有关规定进行处理。
这意味着，无证房不是"自动出局"，而是要走一道"历史违建处理、权利人核实"的程序，把身份搞清楚。
没有红本，是不是就完全拿不到补偿？
要看房屋属于哪一类。《深圳经济特区城市更新条例》第三十四条区分了不同情形：一是已登记的商品性质住宅，按照套内面积不少于一比一的比例进行补偿（第一款）；二是被征收房屋属于公共福利设施、经规划核准的生产经营性房屋等其他情形的，按照《国有土地上房屋征收与补偿条例》等规定补偿（第二款）；三是其他合法建筑和历史遗留违法建筑，由市场主体与物业权利人参照国有土地上房屋征收补偿标准协商确定（第三款）。
也就是说，红本住宅按套内一比一；而"其他合法建筑和历史遗留违法建筑"，法律明确允许由开发商与权利人协商补偿，参照征收标准执行。农民房能否拿到补偿、拿多少，落在协商环节，也落在房屋能否被认定为"可处理、可确权"的历史违建。
历史遗留违法建筑，怎么才算"能被处理"？
深圳对这类建筑有专门的普查与申报制度。《深圳市人民代表大会常务委员会关于农村城市化历史遗留违法建筑的处理决定》（2009年6月2日施行，深圳市第四届人大常委会公告第101号）第三条规定，农村城市化历史遗留违法建筑，由市、区政府全面普查、建立台账；第四条规定，当事人应当在决定施行后六个月内，向街道办事处申报。经普查记录和申报的违法建筑，可在城市更新、土地整备中依法办理简易处理、视为已处理确认等手续。
实务中，已取得历史遗留违法建筑普查申报回执，或属于"两证一书"范围内的建筑，通常可以在更新项目里参与权属核实；核实通过的，可按上述条例第三十四条第三款与开发商协商补偿。反之，完全没有任何申报、事后抢建且未被纳入处理范围的，认定和补偿风险就明显更高。
签约率没达到，少数无证房权利人会被"个别征收"吗？
这是龙岗区居民特别关心的问题。城市更新以自愿协商为主，但当签约比例达到法定门槛后，法律也设置了"个别征收"的兜底机制。
《深圳经济特区城市更新条例》第三十五条规定，搬迁补偿安置协议签约比例达到百分之九十五时，对签约期限内未签约的物业权利人，经协商、调解仍未能签订协议的，可以向区政府申请调解；第三十六条第二款规定，城中村合法住宅、住宅类历史遗留违法建筑，签约人数比例达到百分之九十五的，可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》有关规定，对未签约部分作出征收决定。
换句话说，绝大多数权利人签约后，剩下的少数"钉子户"（含无证房权利人）并不当然阻碍整个项目；在符合比例和程序的前提下，政府可依法启动征收。这也倒逼权利人尽早参与协商、争取对自己更有利的补偿方案。
龙岗区居民持有农民房，遇到城市更新要注意什么？
第一，先查房屋有没有历史遗留违法建筑申报回执、"两证一书"或测绘资料，这是后续权属核实和协商补偿的基础；没有的，尽快向辖区街道办事处了解补申报渠道。第二，城市更新补偿方案、搬迁补偿协议条款复杂，尤其是无证房的补偿方式（产权置换还是货币补偿）、置换比例、临时安置费等，务必逐条看清再签字。第三，签约比例接近门槛时，未签约方的议价空间会随时间收窄，宜在专业律师协助下把握协商节奏。
陈志钧律师执业于广东华商律师事务所，熟悉深圳龙岗区城市更新、土地整备中无证房与历史遗留违法建筑的权属认定和补偿协商，可协助居民审查补偿方案、参与谈判、防范签约风险。如果您的房屋正面临城市更新，欢迎咨询。
如需法律咨询，请拨打陈志钧律师电话：180-8888-6636。深圳龙岗律师团队将为您提供专业的城市更新与征地拆迁法律服务。
