签完二手房买卖合同、交完定金，银行却告知贷款审批不通过；或者刚签约就赶上房地产调控新政，买方突然失去购房资格——这类纠纷在深圳二手房交易中占比很高。合同还能不能解除？定金该不该退？违约金要不要赔？答案并不是一句"政策原因不算违约"就能概括的，关键在于责任归属的认定。
贷款没批下来，合同一定能解除吗？
不一定，判断的核心是"能不能归责于当事人"。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释〔2020〕17号）第十九条规定："商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。"
需要说明的是，该解释调整的是开发商销售商品房的法律关系，二手房（存量房）买卖并不直接适用，但其确立的"按归责事由分配后果"的裁判思路，在存量房纠纷中被广泛参照。二手房合同的解除权基础主要来自《中华人民共和国民法典》第五百六十三条关于法定解除的规定，即因不可抗力致使不能实现合同目的，或者当事人一方迟延履行主要债务、有其他违约行为致使不能实现合同目的的，当事人可以解除合同。
征信有问题、流水不够导致贷不到款，算谁的责任？
这类情形通常被认定为可归责于买方。买方在签约前有义务对自身还款能力、征信状况、负债比例作合理评估，属于自身可以预见和控制的范围。如果因为逾期记录、负债过高、收入证明不足、提供虚假材料等原因导致贷款未获批准，进而无法支付房款，买方一般要承担违约责任，卖方有权依约没收定金或者主张违约金。
相应地，如果是因为卖方原因导致贷款办不成，比如房屋存在抵押未涂销、被查封、产权存在共有人异议、迟迟不配合提交银行所需材料，责任在卖方一侧，买方有权要求解除合同并主张定金双倍返还或者赔偿损失。《中华人民共和国民法典》第五百八十七条对定金罚则作了明确规定。
还有一类是纯粹的政策性因素，例如银行统一收紧信贷额度、上调首付比例、暂停某类贷款业务，导致任何一方都无法克服。这种情况更接近"不可归责于双方"，法院倾向于判决解除合同、返还定金及已付款项，双方互不承担违约责任。
突然遇上限购、失去购房资格，属于谁的风险？
关键要看限购政策出台与合同签订的时间先后，以及买方是否明知自身不符合条件。
如果合同签订在前、调控新政出台在后，买方因新政真实丧失购房资格而无法继续履行，实践中普遍认定属于不可归责于双方当事人的事由。深圳法院此前审理的一起典型案例中，买卖双方于2016年9月签订二手房买卖合同，同年10月4日深圳出台新政规定深户单身人士仅可购买一套房产，买方因名下已有一套房产不再具备购房资格，法院判决合同解除、双方互不承担违约责任、卖方返还购房定金二十万元，二审维持原判。
反之，如果买方在签约时就已经知道自己不符合购房条件，仍然抱着侥幸心理签约，甚至试图通过变更买方主体等方式规避限购，就不属于"政策导致无法履行"，而是缔约时即已埋下的风险，法院不会简单让卖方承担全部后果。
深圳法院对调控政策类纠纷把握的尺度是什么？
深圳市中级人民法院关于房屋买卖合同纠纷案件的裁判指引对此有相对清晰的口径，主要包括四层意思：
第一，房屋买卖合同成立后，因房地产调控政策的实施这一不可归责于当事人双方的事由，致使合同不能继续履行，当事人请求解除合同的，可予支持；合同解除后，一方请求受政策影响不能履行的另一方合理分担其为订立合同实际发生的费用等合理损失的，可予支持。
第二，一方因调控政策不能继续履行合同，应当及时通知对方以减轻损失；怠于通知致使对方损失扩大的，对扩大部分要承担赔偿责任。
第三，合同约定的履行期限在调控政策实施前已经届满，一方迟延履行才导致合同因政策而不能继续履行的，其以政策为由主张免除违约责任的，不予支持。
第四，当事人在调控政策实施后才订立合同，一方以受政策影响为由主张免除违约责任的，不予支持，但另有约定的除外。
可以看出，法院真正甄别的是"买方究竟因何不再履行"：确因失去资格无法履行的，双方互不担责；因预期房价下跌而不愿履行、借政策为由头的，仍然构成违约。
签二手房合同时，怎么把贷款和限购风险写进去？
与其事后争论归责，不如在签约阶段就把风险分配约定清楚。建议在合同中至少写明四项内容：一是明确以贷款审批通过为付款方式，并约定贷款获批的具体期限；二是约定贷款未获批准或获批额度不足时的处理方案，例如买方在若干日内补足差额，逾期未补足则任一方有权解除合同、卖方返还已收款项且互不承担违约责任；三是约定买方购房资格的核验义务与承诺条款，以及资格不符时的后果；四是约定政策变化情形下的通知义务与费用分担方式。
同时提醒买方：签约前务必先到银行做预审、查清自身征信与负债，并核实房屋是否存在抵押、查封或者共有人未签字的情形；卖方则应留意买方的资金与资格证明，避免房屋被长时间锁定后交易落空。
二手房交易金额大、周期长，贷款与限购是最容易引发纠纷的两个环节，而定金能否退回往往取决于合同条款的细节与证据的完整程度。华商律师事务所陈志钧律师长期在深圳龙岗区办理房地产买卖、房屋租赁与不动产权属纠纷案件，熟悉本地二手房交易流程与裁判口径，建议在签约前先做合同审查，避免把风险留到交易后半程。如需法律咨询，请拨打陈志钧律师电话：180-8888-6636。
