房子交付不久外墙渗水、屋面漏水，或者装修完没多久管线开裂、瓷砖空鼓——这类质量问题在龙岗区大量新建住宅和工业园区中并不少见。业主和发包方常有的困惑是：工程已经竣工验收、工程款也付清了，施工单位是不是就可以"拍拍手走人"？法律给出的答案是否定的。建设工程实行法定的质量保修制度，竣工验收合格并不等于施工单位的质量责任终结。下面把保修期限、责任主体和维权路径一次说清。
最低保修期限是多久？
《建设工程质量管理条例》（国务院令第279号，2019年修订）第四十条明确规定了建设工程的最低保修期限：基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，为5年；供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。该条同时规定，其他项目的保修期限由发包方与承包方约定，但保修期限自竣工验收合格之日起计算。
这意味着，防水层五年内漏水、装修工程两年内管线开裂，施工单位都负有法定保修义务，不能以保证金已退还或工程款已结清为由拒绝。只有超过法定和约定保修期的，施工单位才不再承担保修责任（但因施工质量缺陷造成结构安全等更长责任期间的，仍按相应规定处理）。
谁负责维修，修不好怎么赔？
《建设工程质量管理条例》第四十一条规定，建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题的，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。也就是说，保修责任的第一主体是施工单位，业主或发包方有权直接要求施工单位进场维修；施工单位拒绝或拖延的，发包方可以委托第三方维修，费用由施工单位承担。
《中华人民共和国民法典》从合同层面也作了衔接：第八百零一条规定，因施工人的原因致使建设工程质量不符合约定的，发包人有权请求施工人在合理期限内无偿修理、返工或者改建；第八百零二条规定，因承包人的原因致使建设工程在合理使用期限内造成人身损害和财产损失的，承包人应当承担赔偿责任。可见，保修义务之外，因施工质量缺陷在合理使用期限内造成的人身、财产损害，施工单位还要承担侵权赔偿责任。
业主收房后擅自装修、使用，会影响保修吗？
实践中，施工单位常以"业主自行改造破坏"为由抗辩。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第十四条明确：建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。换言之，擅自使用主要消灭的是"非主体结构"的保修抗辩权，但地基基础和主体结构的质量责任，无论是否擅自使用，施工单位都脱不了干系。
该解释第十八条还规定，因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身损害、财产损失的，保修人应当承担赔偿责任。这条对业主很有用：施工单位接到报修后拖着不修，结果损失扩大的，扩大部分同样要赔。
质量保证金（保修金）怎么退？
很多发包方关心：留的一笔质保金什么时候能收回？《建设工程质量保证金管理办法》（建质〔2017〕138号）对缺陷责任期作了规范：缺陷责任期一般为1年，最长不超过2年，由发、承包双方在合同中约定（第七条明确保证金总预留比例不得高于工程价款结算总额的3%）。
关于返还节点，《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》第十七条作了衔接：当事人约定的工程质量保证金返还期限届满，承包人请求发包人返还工程质量保证金的，人民法院应予支持；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自建设工程通过竣工验收之日起满二年；因发包人原因建设工程未按约定期限进行竣工验收的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起当事人约定的工程质量保证金返还期限届满；当事人未约定工程质量保证金返还期限的，自承包人提交工程竣工验收报告九十日后起满二年。也就是说，质保金到期后应当返还，但这并不免除施工单位在法定保修期内的实体保修义务——钱可以退，责任不能免。
龙岗区业主和发包方维权要注意什么？
第一，保留证据：发现质量问题第一时间拍照录像、发书面报修函并留存送达凭证，避免施工单位以"未发现"抗辩。第二，分清责任：属于防水五年、装修两年等法定期限内的，直接要求施工单位履行；属于自身装修破坏的，责任自负。第三，及时止损：施工单位拖延不修的，可委托有资质第三方维修并固定费用票据，再向施工单位追偿。第四，质保金与保修要分开看：即便质保金已退还，只要在保修期限内，施工单位仍须负责。
华商律师事务所陈志钧律师长期为深圳龙岗区的房地产开发、工业园区建设及装修工程相关主体提供建工合同纠纷处理、质量保修争议与工程款结算法律服务，代理过发包人向施工方追索质量缺陷损失的案件。遇到工程交付后反复出现质量问题、施工单位推诿维修的情形，建议尽早固定证据、厘清保修边界，避免损失扩大后难以举证。
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（本文所引法律条文均为现行有效规定，具体案件的处理需结合实际情况判断，不构成正式法律意见。）
