在深圳龙岗、宝安等老城区和城中村，不少一楼住宅其实长期在做小生意：小卖部、理发店、工作室、快递驿站……业主把自家住宅改成了经营性用房。一旦遇到房屋征收或城市更新，业主常问：我的房子产权是住宅，但一直在经营，征收时能不能按"商铺"拿停产停业损失补偿？这涉及法律上的"住改商"补偿规则。
什么是"住改商"？住宅房屋用于经营就按商铺补偿吗？
"住改商"是指房屋权属登记为住宅（或工业、非经营性用途），但业主实际将其用于经营，并取得了营业执照。"住改商"不等于产权用途变更——如果没有经过规划国土部门批准改变房屋用途，产权证上仍是住宅。因此，征收时一般不会直接按商业用房全额补偿，而是区分具体情形给予"适当补偿"或"租赁经营损失补偿"。
深圳对"住改商"房屋征收，给什么补偿？
国家层面，《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）第十七条规定，补偿包括"因征收房屋造成的停产停业损失的补偿"；第二十三条规定，停产停业损失"根据房屋被征收前的效益、停产停业期限等因素确定，具体办法由省、自治区、直辖市制定"。
落到深圳，《深圳市房屋征收与补偿实施办法（试行）》区分了两种相近情形：
第一种，把住宅租给他人开店经营。能提供与征收决定发布日期间隔3个月以上、有登记备案凭证的房屋租赁合同的，按市场租金给予6个月一次性租赁经营损失补偿；没有登记备案凭证的，通常不给予该项补偿。
第二种，业主自己把住宅擅自改为经营性用途经营。该办法规定，房屋未经规划国土部门批准擅自改为经营性用途、但已依法取得营业执照的，在按原用途（住宅）补偿之外，再给"适当补偿"：能证明取得营业执照距征收决定发布日间隔3年以上的，补偿数额为（现经营性用途房屋租赁市场租金－原用途房屋租赁市场租金）×擅改部分建筑面积×36个月；间隔不到3年的，按上述租金差额×实际间隔月份计算。可见深圳对"住改商"采取的是"租金差额×一定月份"的适当补偿思路，而非直接等同于商铺征收补偿。
主张"住改商"补偿，要准备哪些材料？
从各地补偿方案看，能否拿到"住改商"相关补偿，通常要看几个硬条件：一是营业执照，且登记地址要与被征收房屋地址一致；二是实际持续经营的证明，如纳税凭证、社保缴纳记录、水电费单据；三是租赁情形下要有登记备案的租赁合同。材料越齐全，补偿认定越顺利。龙岗区的业主建议尽早整理好这些凭证，避免在签约阶段因"拿不出证明"而只能按纯住宅标准补偿。
补偿标准和评估时点怎么定？
停产停业损失和"住改商"适当补偿，都离不开评估。《国有土地上房屋征收评估办法》规定，评估时点为征收决定公告之日。深圳对合法经营性房屋，能依据完税证明提供利润标准的，给予6个月税后利润补偿；不能提供的，按同行业月平均税后利润或同类房屋市场租金给予6个月补偿。对"住改商"的租金差额，也以评估机构依法确定的市场租金为计算基础。
需要提醒的是，征收补偿方案是具体到每个项目的，不同片区的安置、奖励、补偿口径会有差异。业主对补偿认定有异议的，可依法申请复核评估、鉴定，或在签约前与征收部门充分沟通。
房屋征收中的"住改商"补偿认定专业性强，材料准备和补偿口径直接影响最终拿到多少补偿。如需针对您房屋的具体情况评估能拿多少补偿、如何准备证明材料，请拨打陈志钧律师电话：180-8888-6636（广东华商律师事务所，深圳龙岗）。早咨询、早准备，才能在城市更新和征收中更好地维护自身权益。
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