在深圳，老旧小区、城中村要"焕新"，走的多是城市更新路径。和政府的房屋征收不同，城市更新本质上是市场主导、业主与开发企业协商。很多龙岗区的业主以为"拆迁是上面说了算"，深圳龙岗律师在实务中也常遇到业主对自己权利不清楚的情况。其实从选哪家开发企业、到补偿怎么算，物业权利人（业主）都有法定的参与权和话语权。
一、城市更新由谁主导，业主是旁观者吗？
不是。《深圳经济特区城市更新条例》（2021年3月1日施行）确立的原则是"政府统筹、规划引领、公益优先、节约集约、市场运作、公众参与"。物业权利人是城市更新的核心主体，而非被动接受的一方。条例第九条、第十二条还要求加强信息系统建设、依法公开信息，保障公众对计划规划编制、实施主体确认、搬迁补偿方案等关键环节的知情权、参与权和监督权。
二、旧住宅区怎么选定开发企业（市场主体）？
《深圳经济特区城市更新条例》第三十二条规定：属于旧住宅区城市更新项目的，区人民政府应当在城市更新单元规划批准后，组织制定搬迁补偿指导方案和公开选择市场主体方案，经专有部分面积占比百分之九十五以上且占总人数百分之九十五以上的物业权利人同意后，采用公开、公平、公正的方式选定市场主体，由选定的市场主体与全体物业权利人签订搬迁补偿协议。被选定的市场主体必须具有国家房地产开发企业资质，与项目规模、定位相适应，并具有良好的社会信誉。这意味着，没有双95%业主同意，旧住宅区不能"官定"开发企业。
三、补偿方式能自己选吗？回迁面积怎么算？
能。《深圳经济特区城市更新条例》第三十四条明确：城市更新搬迁补偿可以采用产权置换、货币补偿或者两者相结合等方式，由物业权利人自愿选择。其中，已登记的商品性质住宅物业（红本住宅）采用原地产权置换的，按照套内面积不少于一比一的比例补偿；产权置换实际面积不得少于约定面积，因误差导致超出面积在百分之三以内的，物业权利人可以不再支付超出部分的房价。除红本住宅外的其他合法建筑和历史违建，其搬迁补偿标准由市场主体与物业权利人参照本市房屋征收相关规定协商确定。
四、签约率到多少，"钉子户"问题怎么解决？
条例第三十五条、第三十六条设计了"双95%"的调解与个别征收机制：已签订搬迁补偿协议的专有部分面积占比或物业权利人人数占比不低于百分之九十五时，市场主体与未签约业主经充分协商仍不成的，可向项目所在区政府申请调解；旧住宅区已签约双95%且经区政府调解仍不成的，区政府可依法对未签约部分实施征收。城中村合法住宅、住宅类历史违建部分，已签约人数占比不低于百分之九十五的，也可参照执行。也就是说，个别征收是"最后手段"，前提是绝大多数业主已达成共识。
广东华商律师事务所陈志钧律师提醒，城市更新是长周期、强协商的工程，业主从意愿征集、市场主体选定到补偿方案表决，每一步都应有意识地保留书面材料和表决记录。在龙岗区推进的城市更新项目中，早介入、懂规则，才能在与开发企业的谈判中守住自身权益。如需法律咨询，请拨打陈志钧律师电话：180-8888-6636
【特别声明：本文仅供个人学习使用，不作为任何决策依据，任何人参考或采用本文或本文观点引发的任何后果由当事人自行承担！】
