二手房交易周期长、环节多，从签订买卖合同、支付定金、办理网签到最终过户登记，往往要经历一两个月。这段时间里房价一旦波动，就容易出现卖家"宁可赔定金也不卖了"的情形。对买方来说，房子已经看定、资金已经筹措、搬家计划已经排好，卖家一句不卖了，损失远不止那笔定金。那么在法律上，买方到底能要求什么？
一、合同签了但还没过户，房子算谁的？
答案是：合同已经生效，但房子的所有权还没转移。这两件事必须分开看。我国民法典对不动产物权变动采取登记生效主义，而买卖合同的效力与是否办理登记并无关系。
【法条原文】《中华人民共和国民法典》第二百零九条第一款规定："不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。"
【法条原文】《中华人民共和国民法典》第二百一十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"
也就是说，双方签字盖章之日起，买卖合同就对双方产生法律约束力，卖家不能因为"还没过户"就主张合同不算数。
二、卖家反悔，买方能要求强制过户吗？
【深度理解】可以主张，但要看是否存在不能履行的情形。民法典第五百七十七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。过户属于非金钱债务，买方请求继续履行的，依据民法典第五百八十条，只有在三种情形下法院才不支持：法律上或者事实上不能履行；债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；债权人在合理期限内未请求履行。
在二手房交易中，最常见导致"不能履行"的情形，是卖家已经把房子卖给了第三人并办理了过户登记，或者房屋被法院查封、设立抵押且无法涤除。此时买方只能转而主张解除合同并要求赔偿损失，而不能再要求交付这套房。因此，签约后及时办理网签和预告登记，是防止"一房二卖"最有效的手段。民法典第二百二十一条规定，当事人签订买卖房屋的协议，为保障将来实现物权，可以按照约定向登记机构申请预告登记；预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
三、定金和违约金，能同时要吗？
不能同时主张，但可以择一适用，且定金不足以弥补损失时还能另行索赔。
【法条原文】《中华人民共和国民法典》第五百八十八条规定："当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。"
同时要注意定金的上限。民法典第五百八十六条第二款规定，定金的数额由当事人约定；但是，不得超过主合同标的额的百分之二十，超过部分不产生定金的效力。而第五百八十七条明确，收受定金的一方不履行债务致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。
四、中介或卖家的口头承诺没兑现，算违约吗？
看承诺是否清楚、具体，以及对订立合同和价格是否有重大影响。在深圳龙岗一带乃至全市的二手房交易中，"带学位""可落户""满五唯一税费低""赠送家具家电"等承诺十分常见，如果只停留在中介的口头描述、没有写进合同，事后维权难度很大。
五、【相关案例】法院怎么认定违约？
人民法院案例库入库案例"傅某甲、傅某乙诉某某房地产公司房屋买卖合同纠纷案"（入库编号 2023-07-2-091-007，二审案号（2020）浙07民终1953号）确立的裁判要旨是：商品房的销售广告和宣传资料一般视为要约邀请，但在出卖人就商品房及相关设施所作的说明和允诺清楚、具体、明确，且对合同的订立以及房屋价格有重大影响的，则应认定为要约，对出卖人具有约束力；出卖人未实现许诺导致合同主要目的不能实现的，买受人有权解除合同并要求赔偿损失。
这条规则对二手房同样有参照意义：学区、学位、装修、附属设施等关键事项，凡是影响买房决策和价格的承诺，都应当写入合同正文并约定违约责任，一旦未实现，买方可以主张解除合同并索赔。
综上，签完合同卖家反悔，买方并非只能自认倒霉：可以要求继续履行并办理过户，也可以主张双倍返还定金或支付违约金，损失超出定金或违约金的还能另行索赔。关键是把证据留好——买卖合同、定金收据、付款凭证、催促履行的书面通知、中介承诺的聊天记录，都是后续主张权利的依据。
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