在深圳龙岗区、坪山一带的旧村与工业区，不少房屋是早年建成、手续并不完整的建筑。一旦遇上征收或城市更新，第一道关卡往往不是补偿谈多少，而是房子能不能被认定为合法建筑。听到“属于违建、不予补偿”就放弃主张，其实为时过早。
一、什么样的建筑会被认定为违法建筑？
【法条原文】《中华人民共和国城乡规划法》（2019年4月23日修正，现行有效）第六十四条规定：“未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定进行建设的，由县级以上地方人民政府城乡规划主管部门责令停止建设；尚可采取改正措施消除对规划实施的影响的，限期改正，处建设工程造价百分之五以上百分之十以下的罚款；无法采取改正措施消除影响的，限期拆除，不能拆除的，没收实物或者违法收入，可以并处建设工程造价百分之十以下的罚款。”
【深度理解】认定违法建筑的核心标准，是建设时是否取得建设工程规划许可、是否按许可内容建设。这是规划主管部门依职权作出的行政认定，而非征收部门可自行决定的事项。该条也区分“可改正”与“无法改正”两种处理：能消除对规划实施影响的，限期改正并处罚款；无法消除影响的，才是限期拆除或没收。可见并非一律拆除。
二、征收时被认定成违建，法律上怎么处理？
【法条原文】《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日公布并施行，现行有效）第二十四条第二款规定：“市、县级人民政府作出房屋征收决定前，应当组织有关部门依法对征收范围内未经登记的建筑进行调查、认定和处理。对认定为合法建筑和未超过批准期限的临时建筑的，应当给予补偿；对认定为违法建筑和超过批准期限的临时建筑的，不予补偿。”
【深度理解】“不予补偿”针对的是被依法认定为违法建筑的部分，前提是已经过调查、认定、处理这一法定程序。未经登记并不等于违法建筑，它只是一种事实状态，是否违法需要有权机关作出认定。超过批准期限的临时建筑同样不予补偿，但未超期的仍应补偿。换言之，征收部门未经法定认定程序直接以“无证”拒补，本身就不符合该条要求。
三、不予补偿，是不是等于房子可以被随意处置？
【法条原文】《中华人民共和国行政强制法》（2011年6月30日通过，自2012年1月1日起施行，现行有效）第四十四条规定：“对违法的建筑物、构筑物、设施等需要强制拆除的，应当由行政机关予以公告，限期当事人自行拆除。当事人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不拆除的，行政机关可以依法强制拆除。”
【相关案例】人民法院案例库入库案例，入库编号2024-16-2-043-001，案号（2017）赣08民再10号，江西省吉安市中级人民法院再审判决（廖某彬、郭甲华与郭乙民、邱某芳财产损害赔偿纠纷案）。裁判要旨指出：拆除违法建筑属于行政强制执行行为，除建造人自行拆除或法律授权的行政主体依照法定程序强制拆除外，其他任何单位和个人擅自拆除或损毁违法建筑，给建造人造成损害的，建造人可依法向行为人主张民事赔偿。
【深度理解】两个要点：其一，即便是违法建筑，也只能由法定主体按法定程序拆除，公告、限期自行拆除、等待复议与诉讼期限届满，缺一不可；其二，不予补偿只指征收补偿层面，不意味着建筑材料、占有利益不受保护，他人擅自损毁的仍须承担民事赔偿责任。该案中，镇政府一纸信访答复被再审判决认定不具有认定违章建筑的法律效力，正说明“谁有权认定”本身就是可争点。
四、对认定结论不服，有哪些途径可以走？
第一步，要求认定部门书面告知认定的事实、依据与救济渠道；第二步，在法定期限内申请行政复议或提起行政诉讼，重点围绕建设年代、当时的规划管理状况、是否属于历史遗留问题、是否存在信赖利益展开；第三步，在补偿谈判中同步保留对认定结论的异议记录，避免只谈金额被视为默认接受认定。
五、深圳实践中需要特别注意什么？
深圳存在数量较大的历史遗留违法建筑，其处理另有专门的地方规则与程序，补偿标准也与证件齐全的合法建筑有所区别。既不能套用“违建一律不补”，也不能想当然地认为“违建也照补”，应以具体的认定结论和适用规则为准。深圳龙岗律师在办理这类案件时，通常建议权利人在征收决定作出之前就介入认定程序，而不是等到补偿数额谈不拢再回头质疑认定。
广东华商（龙岗）律师事务所处理此类案件时，通常建议权利人在征收决定作出前就介入认定程序。如需法律咨询，请拨打陈志钧律师电话：180-8888-6636
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