在房屋租赁、合作经营、经纪代理这类长期合同中，常出现一种僵持局面：承租方经营困难、已无力继续支付租金，出租方既不同意解除，也不收回房屋，只是按月按合同主张租金；或者签约艺人想离开经纪公司，公司坚持合同还有几年才到期。一边确实履行不了，一边坚持不放手，合同就悬在半空，双方都被拖住。这就是实务中常说的"合同僵局"。违约的一方能不能主动请求法院把合同终止？民法典第五百八十条给出了答案。
一、法律上如何描述"合同僵局"？
【法条原文】《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行）第五百八十条第一款："当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以请求履行，但是有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未请求履行。"
【深度理解】这一款先确认了守约方原则上可以请求继续履行，再列出三种例外。第一种是客观履行不能，比如标的物已经灭失、许可资质已被吊销；第二种是"不适于强制履行"，典型如具有人身属性的服务合同、经纪合同——法院不可能强制一个人继续为对方提供演出或劳务；第三种是债权人在合理期限内没有主张。出现这三种情形之一的，继续履行的请求就失去了基础，僵局由此形成。
二、违约方能不能主动起诉请求终止？
【法条原文】《中华人民共和国民法典》第五百八十条第二款："有前款规定的除外情形之一，致使不能实现合同目的的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求终止合同权利义务关系，但是不影响违约责任的承担。"
【深度理解】这一款是民法典新增的规则，需要注意三点。其一，条文用的表述是"终止合同权利义务关系"，而非"解除"，说明它是一项独立的司法终止请求权；其二，必须"根据当事人的请求"由人民法院或者仲裁机构作出，违约方自己发一份解除通知并不产生终止效力，这一点与守约方依民法典第五百六十三条行使的法定解除权完全不同；其三，末尾"不影响违约责任的承担"是硬约束，合同可以终止，赔偿责任一分不少。
三、法院支持违约方的请求，要满足什么条件？
【相关案例】吉林省高级人民法院（2023）吉民再158号某公司诉某酒店房屋租赁合同纠纷案（入库编号2023-08-2-111-002）。该案裁判要旨指出：一般而言，违约方不享有合同解除权，但在房屋租赁等长期性合同中，双方形成合同僵局的，一概不允许违约方通过起诉方式解除合同，有时对双方都不利；民法典第五百八十条第二款赋予违约方申请终止合同权利义务的权利，符合下列条件的，法院依法予以支持：一是违约方不存在恶意违约的情形，即不履行债务并非有能力而不履行，而是丧失了履行能力；二是违约方继续履行合同将对其明显不利；三是守约方拒绝解除合同违反诚实信用原则。要旨同时强调，违约方本应承担的违约责任不因合同解除而减少或免除。
这一裁判标准说明，"违约方可以解除"不是任意解除权。法院要审查违约原因是否出于恶意、继续履行的后果是否显失公平、守约方坚持不放是否有违诚信，三项同时成立才会支持。主张权利的一方需要围绕这三点组织证据，例如经营亏损的财务资料、多次协商的记录、标的物已另作安排的证明等。
四、合同从哪一天起终止？
【法条原文】《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》（法释〔2023〕13号，2023年12月5日起施行）第五十九条："当事人一方依据民法典第五百八十条第二款的规定请求终止合同权利义务关系的，人民法院一般应当以起诉状副本送达对方的时间作为合同权利义务关系终止的时间。根据案件的具体情况，以其他时间作为合同权利义务关系终止的时间更加符合公平原则和诚信原则的，人民法院可以以该时间作为合同权利义务关系终止的时间，但是应当在裁判文书中充分说明理由。"
【深度理解】终止时间的确定直接关系到租金、占用费计算到哪里为止。安徽省宣城市中级人民法院（2021）皖18民终1886号文某华、陈某莎诉某果超市公司房屋租赁合同纠纷案（入库编号2024-07-2-111-003）即明确：违约方主张终止合同是形成诉权，并不能直接产生合同终止的效力，终止时间应由人民法院根据公平原则和诚实信用原则结合案件实际情况确定。因此，违约方发出解约函的日期，一般不会被直接认定为终止日。
五、合同终止后，赔偿责任怎么算？
【法条原文】《中华人民共和国民法典》第五百八十四条："当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，造成对方损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益；但是，不得超过违约一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的损失。"
【深度理解】合同被终止不等于违约方"全身而退"。守约方可以依据本条与民法典第五百八十条第二款的但书，主张包括可得利益在内的损失赔偿；上述合同编通则解释第六十条进一步明确了可得利益可按生产利润、经营利润或转售利润等口径计算。实务中，违约方起诉请求终止的同时，通常也会被对方提起反诉主张赔偿，两个请求会在同一案件中一并处理。
在深圳龙岗区处理房屋租赁、合作经营等长期合同纠纷时，最容易被忽略的恰恰是前期沟通与证据固定：是否书面提出过协商、是否留存了经营困难的客观材料、是否已停止使用标的物。这些事实决定了走"司法终止"路径能否获得支持，也决定了终止时间与赔偿数额。如需法律咨询，请拨打广东华商（龙岗）律师事务所陈志钧律师电话：180-8888-6636
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