深圳的城市更新与土地整备项目中，个别物业权利人因补偿条件未谈妥而暂不签约很常见。随之而来的疑问是：项目继续推进，未签约的房屋会不会被一并拆掉？这涉及城市更新的实施机制与强制拆除的法定边界。
一、搬迁补偿协议能不能被“强签”？
【法条原文】《深圳经济特区城市更新条例》（2020年12月30日通过，自2021年3月1日起施行）第二十九条规定：“拆除重建类城市更新项目的市场主体与物业权利人应当遵循平等、公平的原则签订搬迁补偿协议。”
【深度理解】深圳的城市更新以市场运作为原则，拆除重建类项目由市场主体与物业权利人通过签订搬迁补偿协议归集房地产权益，协议建立在平等自愿基础上，任何一方都不能强迫对方签约。市城市更新部门制定并发布搬迁补偿协议示范文本，对生效条件、补偿标准、违约责任等作出指引，已签协议还须报区城市更新部门备案。
二、什么条件下才能实际动手拆除？
【法条原文】《深圳经济特区城市更新条例》第四十三条规定：“除提前向政府无偿移交公共用地，且经区人民政府同意拆除该用地上建筑物的情形外，城市更新单元拆除范围内建筑物应当在区城市更新部门与实施主体签订项目实施监管协议后，方可按规定拆除。实施主体应当在拆除施工十五日前，向区住房建设部门办理备案手续。”
【深度理解】“签了搬迁补偿协议”并不等于取得拆除资格。拆除必须发生在实施主体经确认、并与区城市更新部门签订项目实施监管协议之后，施工前十五日还需向区住房建设部门备案。对未签约权利人的房屋而言，所有权并未转移，实施主体对其不享有处分权，亦无权拆除。
三、旧住宅区项目，未签约的房屋会走什么程序？
【法条原文】《深圳经济特区城市更新条例》第三十六条规定：“旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积和物业权利人人数占比均不低于百分之九十五，且经区人民政府调解未能达成一致的，为了维护和增进社会公共利益，推进城市规划的实施，区人民政府可以依照法律、行政法规及本条例相关规定对未签约部分房屋实施征收。”该条例第三十七条第三款规定：“被征收人在法定期限内不申请行政复议或者提起行政诉讼，又不履行征收决定确定的义务的，区人民政府应当自期限届满之日起三个月内向人民法院申请强制执行。”
【深度理解】可见即便是旧住宅区项目，有权启动征收的也只有区人民政府；进入征收程序后仍遵循先补偿、后搬迁，强制执行的申请权在政府、决定权在法院。《国有土地上房屋征收与补偿条例》（2011年1月21日公布施行）第二十八条第一款作了同样规定。
四、以“收购”名义变相反逼迁，法律怎么看？
【相关案例】汪某芳诉龙游县人民政府行政征收案（入库编号 2023-12-3-005-002，最高人民法院（2018）最高法行申2624号行政裁定）中，政府委托国有公司在旧城改造中以“收购”代替征收。最高人民法院认为，此类收购协议具有行政协议属性，应纳入行政诉讼审查范围；在现行法律缺乏强制性收购规定的前提下，对未达成收购协议的房屋，只能通过《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定的征收程序解决。该案中，收购方在当事人未签约且仍在房屋内居住经营时，破坏性拆除相邻已被收购的房屋，严重影响其居住与经营环境，构成行政侵权，政府因此负有依法征收补偿或者赔偿房屋价值的附随义务。需要说明的是，最高人民法院最终以无启动再审必要为由裁定驳回了再审申请。
【深度理解】裁判要旨表明：无论名义是“收购”“搬迁”还是“改造”，只要未依法作出征收决定并落实补偿，就不能以拆除房屋或破坏周边环境的方式变相逼迁。受影响的权利人可选择征收补偿程序或侵权赔偿程序主张权利，且不论走哪条路径，对房屋产权的保障原则上均应以当时当地同区位同类房屋的市场评估价为基准。
城市更新涉及实施主体确认、协议效力、征收启动与强制执行等多个环节，深圳市龙岗区不同项目适用的规则并不相同。如需法律咨询，请拨打广东华商（龙岗）律师事务所陈志钧律师电话：180-8888-6636
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