二手房交易里，看房确认书几乎是标配。中介带看两三次，买卖双方加上了微信，后面的事就容易脱轨。等中介反应过来，房本可能已经过户。中介费到底还该不该给，民法典编纂时专门加了一条来回答。
民法典第965条管的是什么？
【法条原文】《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行）第九百六十五条：“委托人在接受中介人的服务后，利用中介人提供的交易机会或者媒介服务，绕开中介人直接订立合同的，应当向中介人支付报酬。”
这一条是民法典新增的。过去这类纠纷只能靠合同里那句“禁止跳单”去打，格式条款本身有效与否还得先争一轮。现在法律直接把“接受服务—利用机会—绕开成交”写成了报酬请求权，中介不必再证明双方签过什么。
条文里“交易机会”和“媒介服务”是两回事。前者指房源信息本身，后者是撮合、议价、办手续这些活儿。
实务中争议最大的，往往就是“这个信息到底是不是他给的”。
什么样的操作会被认成跳单？
【相关案例】入库编号 2023-07-2-123-002（案号（2021）沪02民终342号，上海市第二中级人民法院）。裁判要旨载明，二手房买卖中委托人利用该中介人提供的交易机会或媒介服务，通过其他中介人或者直接与交易方订立房屋买卖合同的，应向该中介人承担违约责任，认定时应充分考虑中介合同履行中信息不对称的特点，从衡平各方利益的角度综合判断。该案经过看房确认书确立独家中介地位后两天，委托人的母亲即通过另一家中介以明显偏低的佣金成交，法院认定构成跳单，并按中介已完成的劳务量酌定佣金2万元，对约定的4%比例与逾期利息均未支持。该案关联索引为民法典第965条（本案适用的是合同法第426条第1款）。
判决把构成要件拆成三层：中介合同已生效且已实际提供服务；委托人利用了这一家提供的机会；绕开这一家签了合同。表现形式不止一种，直接找卖方签、换一家报价更低的中介签、让亲属出面签，都在射程内。
赔偿额通常不会照搬合同约定。带看之外还做了议价、贷款、过户的，拿得多；只带看一次的，法院会往下调。
换一家便宜的中介，也算吗？
要看房源是否独家。卖方同时在多家挂牌，买方从公开渠道同样能查到这套房，他挑报价低、服务好的那家，不构成违约。指导案例1号（入库编号 2011-18-2-123-001，案号（2009）沪二中民二（民）终字第1508号）确立的就是这个判准，2024年入库的 2024-08-2-123-002（案号（2022）鲁02民终4730号，青岛市中级人民法院）又重述了一遍：中介人提供的交易信息不属于独家享有时，委托人通过其他中介人订立合同的不构成跳单，该案把一审的39900元改判为10000元。
反过来，这家中介是独家的，或者买方拿不出“我从别处也看到过”的证据，风险就不小。看房确认书里的关联人条款通常把配偶、父母、代理人都写进去，开庭时常听到的“房子是我母亲买的”这种抗辩，实务中基本挡不住。
中介最后没促成交易，还能收钱吗？
【法条原文】《中华人民共和国民法典》（2020年5月28日通过，自2021年1月1日起施行）第九百六十四条：“中介人未促成合同成立的，不得请求支付报酬；但是，可以按照约定请求委托人支付从事中介活动支出的必要费用。”
促成合同成立，报酬才谈得上。后半句的必要费用容易被忽略——带看产生的交通、查询这类成本，有约定就可以按约定主张。签字前把这两项写清楚，比事后争执有用得多。
被起诉了，先看哪几样？
一是这家中介是否独家，二是首次带看的时间戳，三是成交价与实际支付的佣金比例。微信里的带看邀请、报价对话，时间戳比口头陈述管用。
这类案子在龙岗区法院走诉前调解的不少。深圳龙岗律师代理时常见的局面是，中介手里的证据只有看房确认书和几张截图，能核对的细节反而很多。真到调解桌上，按已完成的劳务折算，往往比争“跳没跳”更快落地。
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